Von Rügen bis nach Konstanz, von Amsterdam bis nach Thessaloniki freuen sich Vermieter von Ferienwohnungen über steigende Nachfrage: Urlaub im Ferienhaus bzw. in der Ferienwohnung wird immer beliebter. Und es ist zu erwarten, dass dieser Trend weiter zunimmt und noch mehr private Ferienhausvermieter in Immobilien investieren.
Wenn auch Sie mit dem Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage liebäugeln, wollen Sie natürlich sicher sein, dass sich der Schritt lohnt. Die Tatsache allein, dass der Ferienhaus-Markt boomt, ist schließlich kein Garant dafür, dass Ihre Ferienwohnung rund ums Jahr ausgebucht ist und Sie mit einer wunderbaren Rendite rechnen können. Für die Rentabilität einer Ferienimmobilie spielen viele Faktoren und Kostenpunkte eine Rolle.
Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel, wie sich die Rendite berechnet und worauf Sie für maximalen Nutzen schon vor dem Kauf Ihrer Ferienunterkunft achten sollten.
- Was bedeutet Rendite?
- Rendite berechnen Schritt 1: Welche Kosten Sie berücksichtigen müssen
- Rendite berechnen Schritt 2: Mieteinnahmen kalkulieren
- Rendite berechnen Schritt 3: So berechnen Sie die Rendite der Ferienimmobilie
- 4 Tipps, um die Rendite zu steigern
- Immobilie prüfen, Rendite berechnen und Vermietung starten
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Was bedeutet Rendite?
Im ersten Schritt möchten wir den Begriff Rendite erläutern. Auf den Begriff bzw. die Kennzahl Rendite sind Sie wahrscheinlich schon einige Male gestoßen.
Die Rendite besagt, wie sich Ihr Gewinn und Ihr eingesetztes Kapital zueinander verhalten. Auf dieser Grundlage können Sie unterschiedliche Immobilien vergleichen – und zwar auch, wenn die Voraussetzungen wie Zinssatz, Laufzeit und Kapitalhöhe ganz unterschiedlich sind.
Wir kommen weiter unten noch zu einer genaueren Rendite-Berechnung. Aber können Ihnen jetzt schon folgende Rechnung mitgeben:
Rendite = Gewinn x 100 / Kapital
Die Rendite wird immer in Prozent benannt und wird in der Regel pro Jahr berechnet.
Und warum ist nicht der Gewinn durch die Vermietung ausschlaggebend? Bei Kapitalanlagen reicht es nicht aus, den Gewinn einer Geldanlage zu benennen. Denn der Ertrag wird auf die gesamte Laufzeit berechnet und das eingesetzte Kapital nicht berücksichtigt. Den Gewinn als Vergleichswert zu nutzen ist daher nicht immer sinnvoll.
Rendite berechnen Schritt 1: Welche Kosten Sie berücksichtigen müssen
Tatsächlich sind die Kosten, die Ihnen durch eine Ferienimmobilie entstehen, recht vielfältig. In den kommenden Absätzen verschaffen wir Ihnen einen Überblick darüber, welche Kostenpunkte Sie bedenken sollten – an Ausgaben vor und nach dem Erwerb, einmalig und wiederkehrend.
Kosten beim Erwerb der Immobilie
Die Kosten zur Anschaffung einer Ferienwohnung setzen sich aus unterschiedlichen Faktoren zusammen. Ganz allgemein lässt sich sagen, dass sich der eigentliche Kaufpreis aus Lage, Alter, Größe und Ausstattung bedingt.
- Das freistehende Haus direkt am Strand ist in der Regel teurer als die Ferienwohnung im Ortskern.
- Von zwei Wohnungen in vergleichbarer Lage kostet diejenige mehr, die zusätzlich zum Standard-Bad noch einen Whirlpool aufweist.
- Für das modernisierte und einzugsbereite Reetdach-Haus müssen Sie vermutlich tiefer in die Tasche greifen als für eines, in dem Sie Dach, Leitungen und Küche noch einmal generalüberholen müssen.
Dementsprechend variiert dieser Kostenpunkt auch von Immobilie zu Immobilie – mitunter sogar sehr stark. Gerade in beliebten Regionen wie Nord- und Ostsee haben die Kaufpreise für Ferienimmobilien in den letzten Jahren stark angestiegen.
Im Schnitt kann man bei einer 2-3-Zimmer-Wohnung mit einem Preis von 5.000 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter rechnen.
Die gute Nachricht:
Je höher der Kaufpreis, desto höher in der Regel auch der Mietpreis.
Wir raten Ihnen: Für die Rendite-Berechnung kalkulieren Sie stets mit der Jahresmiete, die Sie erwarten dürfen. Die notwendigen Informationen hierzu finden Sie z.B. auf unserem Vermieter-Portal und auf klassischen Immobilienportalen: Suchen Sie hier nach Immobilien, die ähnliche Voraussetzungen wie Ihre Ferienwohnung aufweisen, und prüfen Sie deren Mietpreise für Ihre Aufstellung.
Nebenkosten beim Erwerb der Ferienwohnung
Wichtig: Auf keinen Fall sollten Sie vergessen, die beim Erwerb anfallenden Nebenkosten in Ihre Rendite-Kalkulation einzubeziehen. Denn neben dem Kaufpreis müssen Sie mit folgenden Kosten rechnen:
- Grunderwerbsteuer
- Kosten für Notar und Grundbuchamt
- Schuldzinsen
- Falls Vermittlung über Makler: Provision
- Renovierungskosten
- Neue Einrichtung (wie Möbel, Küche)
Diese Kaufnebenkosten können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Berücksichtigen Sie dies dringend bei der Wahl der Immobilie.
Laufende Kosten, die Sie einkalkulieren sollten
Kommen wir nun zu einem Punkt, der oft bei der Kaufentscheidung vernachlässigt wird und uns daher ganz besonders am Herzen liegt. Denn die Rendite einer Ferienwohnung scheitert immer wieder an den laufenden Kosten, über die sich viele Vermieter nicht im Klaren sind.
Dazu gehören klassischerweise Strom, Wasser, Gas, Internet, Steuern & Co. Wir haben im nächsten Punkt eine Übersicht vorbereitet. Darüber hinaus können natürlich immer noch weitere, individuelle Kosten entstehen. Wir empfehlen Ihnen daher für Ihre Rendite-Berechnung:
- Spielen Sie einmal Ihren Vermieter-Alltag im Kopf durch
- Setzen Sie sich mit anderen Vermietern in Verbindung, um von Ihnen weitere mögliche Kostenpunkte in Erfahrung zu bringen
und halten Sie dann all Ihre Erkenntnisse in einer Tabelle fest, die Sie – während der Vermietung der Ferienwohnung– auch immer wieder aktualisieren.
Rücklagen für Renovierungen und Instandhaltung
Renovierungen und Instandhaltungsmaßnahmen stehen meistens genau dann an, wenn man am allerwenigsten mit ihnen rechnet. Vor allem frische Immobilienbesitzer werden oft von plötzlich notwendigen Renovierungen überrascht. Daher möchten wir an dieser Stelle noch einmal explizit auf die Wichtigkeit von Rücklagen für Immobilien eingehen.
In diesem Zusammenhang ist auch wichtig, dass Sie vor dem Kauf der Immobilie die Bausubstanz sowie das Baurecht einem prüfenden Blick unterziehen – für den Fall, dass Sie Umbauten planen, Zimmer vergrößern, eine Garage oder Wintergarten anbauen wollen. Ziehen Sie dafür dringend einen Experten zurate, der einen Blick auf Ihre Wunsch-Immobilie wirft und für Sie einschätzt, welche Kosten grundsätzlich noch auf Sie zukommen werden bzw. welche Umbaumaßnahmen Bausubstanz und Baurecht zulassen.
Für eine gute Rendite, kontinuierlich gute Einnahmen und eine lohnende Investition sollte Ihr Ferienhaus stets in tadellosem Zustand sein.
Dafür fallen – auch ohne große Investitionen wie einen Wintergarten – immer wieder Kosten an für Renovierungen, Möbel und Modernisierung. Zudem sind Reparaturen regelmäßig oder auch ganz überraschend notwendig und verursachen Kosten: Hat der Wind die Markise beschädigt? Fällt die Heizung einmal trotz regelmäßiger Wartung aus? Muss ein alter, knorriger Baum sicherheitshalber gefällt werden oder funktioniert die Grillfunktion des Backofens nicht mehr?
Für Material- und Handwerker bzw. Dienstleisterkosten sollten Sie unbedingt über einen Finanz-Puffer verfügen, der auch höhere Kosten auffängt. Planen Sie dies bitte mit ein für den Kauf der Immobilie.
Die Kosten für die Ferienwohnung im Überblick
Wir schlüsseln Ihnen hier auf, welche einmaligen und laufenden Ausgaben Sie vor dem Kauf einer Ferienwohnung bzw. eines -hauses in Ihre Gesamtkalkulation einplanen sollten, damit das Projekt ein voller Erfolg wird.
Einmalige Kosten durch Erwerb der Immobilie
Kaufpreis
Grunderwerbssteuer
Grundbucheintrag
Notar
Schuldzinsen
Renovierung vor Erstvermietung
ggf. Maklerkosten
Laufende Kosten durch Immobilie
Ratenzahlung für einen Kredit
Betriebskosten (Strom, Wasser, Gas, Öl, Müll etc.)
Versicherungen (wie Feuer, Einbruch)
Internetanschluss
Parkplatzkosten
ggf. Gewerbesteuer, Umsatzsteuer
Grunderwerbssteuer
Laufende Kosten für Verwaltung & Werbung
Hosting-Gebühren für Ihre Homepage
Gebühren für Inserate bei Ihrem Vermieter-Portal
ggfs. Software & Tools zur Vermietung und Verwaltung
ggfs. Service einer Immobilienagentur
Reisekosten für Ihre Präsenz vor Ort zwecks Schlüsselübergabe oder Begehung
Mögliche Kosten durch laufenden Betrieb & Instandhaltung
Wäscheservice
Reinigung
Gartenpflege
Instandhaltung & Wartung
Mitarbeiter für Schlüsselübergabe oder Gästebetreuung vor Ort
Hausmeisterservice
Möbel, Matratzen, Bett- und Badwäsche, Deko wie Blumen etc.
Wiederkehrende Modernisierung der technischen Geräte
Reparaturen
Zusätzlicher Service wie Begrüßungsgeschenk für Gäste
Rendite berechnen Schritt 2: Mieteinnahmen kalkulieren
Eine entscheidende Basis für die Rendite Ihrer Kapitalanlage ist der richtige Mietpreis. Damit Ihre Mieteinnahmen konstant und gut sind, ist natürlich die Wahl der richtigen Immobilie maßgeblich – wie oben bereits angesprochen. Für Ihre Mieter ist aber auch entscheidend, dass die Miete verhältnismäßig und der Ferienwohnung angemessen ist.
Daher empfehlen wir, dass Sie
- auf unserem Portal Traum-Ferienwohnungen prüfen, wie hoch die Mieten anderer Gastgeber sind
und
- eine Vor-Ort-Recherche vornehmen und andere Gastgeber zu Erfahrungswerten und üblichen Mietpreisen befragen.
Auf diese Weise erhalten Sie ein gutes Gefühl dafür, welchen Mietpreis Sie veranschlagen können.
Die durchschnittliche Auslastung Ihrer Ferienwohnung
Rund ums Jahr ausgebucht zu sein, ist das Optimum. Für Ihre Rentabilität gehen wir grundsätzlich aber davon aus, dass an rund 150 Tagen pro Jahr Gäste in Ihrem Haus Urlaub machen.
Um diese (oder eine noch höhere) Auslastung auch über die Hochsaison hinaus zu erreichen, können Sie nicht nur für entsprechende Annehmlichkeiten wie Sauna für Winter und Herbst sorgen, sondern auch die Mietpreise anpassen. Reduzierte Preise in der Nebensaison sind üblich. Sie werden durch höhere Preise zur Hauptsaison und über Feiertage ausgeglichen. Denn: In nachgefragten Zeiten können Sie bis zu 20 Prozent mehr Miete veranschlagen als sonst.
Für die richtige Bestimmung des Mietpreises braucht es jedoch noch ein bisschen mehr. In unserem Artikel Mietpreise kalkulieren geben wir Ihnen zwölf konkrete Tipps, wie Sie den richtigen Mietpreis für Ihre Ferienwohnung ermitteln können. So klären wir Fragen wie:
„Mietpreis pro Kopf oder pro Mietobjekt?“
„Wie stelle ich den Mietpreis rechtssicher dar?“
„Berechne ich einen Komplettpreis oder schlüssele ich Zusatzleistungen einzeln auf?“
In diesem Beitrag können Sie auch direkt aufbauend auf dem langjährigen Erfahrungsschatz unserer Mitarbeiter und unseren Immobilienexperten Ihren individuellen Mietpreis berechnen. Nutzen Sie diesen Service für Ihre Rendite.
Hier gelangen Sie zum Artikel mit Tipps zur Mietpreiskalkulation.
Rendite bei Selbstnutzung der Ferienwohnung?
Und was, wenn Sie Ihre Ferienwohnung auf Borkum im Juli am liebsten selbst nutzen? Wenn Ihre Kinder hier über ein langes Sommerwochenende entspannen und Wellenrauschen genießen wollen?
Diese Frage stellen sich viele unserer Gastgeber, weshalb wir gern darauf hinweisen:
Bei der Renditeberechnung Ihrer Ferienwohnung ist dies ein entscheidender Faktor. Erstens, weil Ihnen durch Eigennutzung zur Hochsaison die besten Mieteinnahmen entfallen und sich die Rendite verringern kann bzw. manche Vermietung so bereits zum Minusgeschäft wurde.
Und zweitens: Nutzen Sie die erworbene Ferienwohnung nicht selbst, gewährt das Finanzamt steuerliche Vorteile. Bei Eigennutzung gehen Ihnen diese aber verloren.
Erkundigen Sie sich daher am besten beim zuständigen Tourismusverband, ob in der Region eine sog. Mindestvermietungszeit besteht. Wenn Ihre tatsächliche Vermietungszeit darunter liegt, droht nicht nur geringere Rendite, sondern auch der Entzug steuerlicher Vorteile durch das Finanzamt, da dieses nicht mehr von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgeht.
Rendite berechnen Schritt 3: So berechnen Sie die Rendite der Ferienimmobilie
Sie kennen nun eine ganz Reihe an Aspekten und Kostenpunkten, die sich alle auf Ihre Renditeberechnung auswirken. Von der Suche der richtigen Immobilie über Kosten beim Erwerb, Mieteinnahmen bis hin zu laufenden Ausgaben. Wie genau aber berechnet sich nun die Rendite?
Zunächst einmal gibt es die Bruttorendite (Bruttomietrendite). Sie wird aus den Jahresmieteinnahmen (Nettokaltmiete) und dem Kaufpreis der Immobilie gebildet und verschafft Ihnen einen ersten guten Eindruck über Ihre Finanzlage und der Nutzen aus der Kapitalanlage.
Bruttorendite = Jährliche Mieteinnahmen x 100 / Marktwert der Immobilie
Musterrechnung
Jährliche Mieteinnahmen: 15.000€
Kaufpreis der Immobilie: 300.000€
15.000€ x 100
——————– = 5%
300.000€
Die Bruttorendite beträgt in diesem Fall 5%.
Tatsächlich aber ist die Nettorendite entscheidend. Denn die Bruttorendite lässt die Erwerbsnebenkosten wie beispielsweise für Notar und Grundbucheintrag außen vor. Auch bindet sie die auf die Miete umlegbaren Nebenkosten (s. Tabelle oben) nicht mit ein. Sprich: Sie kalkuliert nicht mit dem Mietreinertrag. Der Mietreinertrag berechnen, indem Sie von der Jahreskaltmiete die Kosten, die Sie nicht an den Mieter weitergeben können, sowie die jährliche Rücklage für Reparaturen usw. abziehen.
Für ein vollständiges Bild Ihrer zu erwartenden Rendite sollten Sie also die Nettomietrendite bilden – und zwar nach folgender Rechnung:
Mietreinertrag = Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige Betriebskosten – jährliche Rücklage
Planen Sie zudem für die Rendite-Berechnung eine Mietausfallquote ein. Und kalkulieren Sie auch inkl. Zins- und Darlehenskosten sowie Steuervorteilen durch die Vermietung.
Nettorendite = Mietreinertrag x 100 / Investitionskosten
Hier ist eine Musterrechnung für Sie für die Berechnung der Nettorendite:
Mietreinertrag: 15.000€
Kaufpreis der Immobilie: 300.000€
Maklercourtage, Steuer und andere Kosten: 60.000
15.000€ x 100
——————– = 4,17%
360.000€
Die Nettorendite beträgt in diesem Fall 4,17%.
Was ist eine gute Rendite?
Nachdem Sie jetzt wissen, wie Sie Ihre Rendite berechnen können, fragen Sie sich sicher, welchen Wert Sie hier anstreben sollten.
Was als gute Rendite für Immobilien und Ferienwohnungen gilt, kann je nach Lage, Ausstattung, etc. sehr stark variieren. Grundsätzlich sagen wir, dass eine Rendite von 4-6% als gute Rendite gilt. Hier trägt sich Ihre Investition durch die Mieteinnahmen und die Immobilie zahlt einen aufgenommenen Kredit selbst ab, ohne dass Sie weiteres Geld investieren müssen.
Unser Hinweis: Prüfen Sie am besten in Ihrem Einzelfall, welche Rendite Sie brauchen, damit die Investition für Sie lukrativ ist. Hierbei helfen Ihnen auch Ansprechpartner bei Banken und Kreditinstituten.
4 Tipps, um die Rendite zu steigern
Wenn Sie mit Ihrer Rendite einmal unzufrieden sein sollten, haben wir hier vier Tipps, mit denen Sie Ihre Einnahmen und Rendite steigern können.
Tipp #1: „Spezialisieren“ Sie sich auf eine Zielgruppe
Wissen Sie, wer am liebsten bei Ihnen Urlaub macht? Wer Jahr um Jahr wiederkommt? Und auf welche Urlaubsgäste Sie dem entsprechend zukünftig vermehrt setzen sollten?
Sind es Paare, die Ihr abgelegenes Haus in den Bergen in Ruhe und mit höchstem Komfort genießen – und die für etwas Luxus im Urlaub gern mehr zahlen? Oder sind es Familien, die den großen Garten, den nahe gelegenen Kletterpark und die Wassersportmöglichkeiten am Bergsee lieben?
Schauen Sie genau hin und optimieren Sie Ihr Ferienhausangebot für diese Zielgruppe. Das bringt Ihnen konstantere und auch höhere – also in Summe mehr – Mieteinnahmen und eine bessere Rendite.
Können Sie zum Beispiel mit der lokalen Surfschule eine Kooperation starten und so Familien anziehen? Wäre der Lieferservice eines 3-Gänge-Menüs durch ein örtliches Restaurant ein schönes Extra, das Ihre Gäste noch öfter anreisen lässt? Sind flexiblere An- und Abreisezeiten interessant? Oder Vergünstigungen bei wiederholter Buchung?
Überlegen Sie, was Ihrer Zielgruppe, Ihren Wunschgästen, gefallen könnte, damit sie Sie weiterempfiehlt und wiederkommt.
Tipp #2: Anpassen von Mietpreisen für bessere Rendite
Wie oben angesprochen können und sollten Sie Preise der jeweiligen Saison anpassen. Denn herabgesetzte Preise ziehen oft zusätzliche Gäste an – Gäste, die daraufhin vielleicht begeistert sind von Ihrer Ferienwohnung und zu Stammgästen werden.
Bieten Sie also Ihr Ferienhaus im November beispielsweise günstiger an. Oder starten Sie Aktionen wie „5 Nächte zum Preis von 3 Nächten“. Locken Sie so Menschen an, die auch jenseits der Saison Lust auf Tapetenwechsel haben oder sich vom stürmischen Novemberwind an der See einmal den Kopf frei pusten lassen wollen.
Tipp #3: Achten Sie auf besondere Ausstattung
Wir wissen, dass die Lage Ihrer Ferienwohnung für Buchungen sehr wichtig ist. Aber Sie können auch eine etwas nachteiligere Lage mit mehr Komfort und/oder Liebe zur Einrichtung wettmachen. Wenn Ihre Gäste wissen, dass Sie abends im Garten den Steinofengrill nutzen können oder dass sich ihre Kinder im extra Spielzimmer austoben können, dürfte sie das veranlassen, auch 400 Meter mehr zum Strand zu gehen.
Schon kleine Veränderungen und Extras in der Ausstattung können Ihnen also mehr Gäste bringen.
Aber bedenken Sie:
Eine sehr luxuriöse Ausstattung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses rechtfertigt natürlich auch, dass Sie höhere Mieten ansetzen. Das wiederum kann konstante Mieteinnahmen gefährden, da ein höheres Preissegment oft auch weniger Mieter anzieht, die sich den Preis leisten können. Also kann ein höherer Mietpreis die Auslastung der Ferienimmobilie und damit die Rendite gefährden.
Tipp #4: Machen Sie Ihre Ferienwohnung bekannt
Ist es denkbar, dass Ihre Ferienwohnung zu wenig gebucht wird, weil kaum jemand von ihrer Existenz weiß? Vielleicht inserieren Sie falsch oder gar nicht? Wie werben Sie? Werben Sie überhaupt?
Wir empfehlen: Machen Sie Ihre Ferienwohnung flächendeckend bekannt – z. B. über eine eigene Website sowie über Social Media wie Instagram. Und nutzen Sie gern unser Portal Traum-Ferienwohnungen, über das täglich Tausende Urlauber ihren nächsten Traumurlaub in Ferienwohnungen und Ferienhäusern buchen. So verschaffen Sie Ihrer Ferienwohnung Sichtbarkeit, Bekanntheit und bessere Rendite-Chancen für Ihre Kapitalanlage.
Schauen Sie sich gleich an, wie Sie ein richtig gutes Inserat für Ihre Ferienunterkunft erstellen und sprechen Sie so mehr Kunden an.
Immobilie prüfen, Rendite berechnen und Vermietung starten
Nun haben Sie mit diesem Artikel einen ausführlichen Leitfaden, der Sie sicher das Projekt „Ferienhaus kaufen und mit guter Rendite vermieten“ starten lässt.
Abschließend möchten wir noch sagen: Lassen Sie sich Zeit, prüfen Sie Lage, Nutzen, Wert genau. Und wenn Sie startklar sind, verhelfen wir Ihnen und Ihrer Immobilie zu den richtigen Gästen – durch ein überzeugendes Inserat, einfache Vermietung und Vermarktung und mehr Sichtbarkeit für Ihre Ferienwohnung über Suchmaschinen wie Google. Damit sich Ihre Investition in ein Ferienhaus rentiert.
Melden Sie sich am besten jetzt schon als Gastgeber für Ihre Ferienwohnung an und sichern Sie sich unsere regelmäßigen Experten-Tipps für erfolgreiche Vermieter an Urlauber.
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