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Langfristige und kurzfristige Vermietung von Wohnungen und Häusern – das müssen Sie wissen

Zwei Hände, die Schlüssel für eine Wohnung oder auch Haus übergeben auf grünem Hintergrund
Zwei Hände, die Schlüssel für eine Wohnung oder auch Haus übergeben auf grünem Hintergrund

Sie haben eine Immobilie, die viel zu häufig im Jahr leer steht? Sie selbst schaffen es zu selten ans Meer, in die Berge, in die eigene Ferienwohnung und es ist ein Jammer, dass sie streckenweise über Monate unbewohnt ist? Oder Sie haben eine Immobilie als Kapitalanlage erworben? Kurzum: Sie wollen Ihre Wohnung oder das Haus jetzt vermieten?

Dann stellen Sie sich vermutlich die Frage: „Will ich kurzfristig vermieten oder langfristig?“

Tatsächlich gibt es viele Aspekte, die Immobilienbesitzern bei der Wahl zwischen klassischer Vermietung und der Vermietung als Ferienwohnung helfen können. Vielleicht klärt sich für Sie die Frage allein durch die Beschaffenheit von Haus oder Wohnung. Vielleicht auch durch Ihr Ziel der Vermietung. Hinzukommen einige Vor- und Nachteile, die Sie bei der Wahl eines der beiden Vermietungskonzepte abwägen sollten, um Ihre Entscheidung nicht zu bereuen.

In diesem Artikel verschaffen wir Ihnen einen Überblick über beide Vermietungsstrategien und geben Ihnen zudem entscheidende Tipps zur Umsatzsteuer für die Vermietung von Ferienwohnungen mit.

Hinweis: Die hier erwähnten Informationen stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Wir geben hier Empfehlungen, für die wir keine Haftung übernehmen.

Was bedeutet kurzfristige und langfristige Vermietung? Worin liegen die Unterschiede?

Bestimmt fragen Sie sich: Was ist kurzfristige bzw. langfristige Vermietung überhaupt? – Klären wir also zunächst die beiden Begriffe bzw. die zwei Konzepte, zwischen denen der Gesetzgeber per Definition klar unterscheidet:

Kurzfristige Vermietung von Wohnung und Haus

Kurzfristig ist ein Mietverhältnis, wenn wir von einer Vermietung für einige (Urlaubs-)Wochen oder auch nur für einzelne Nächte sprechen. Zielgruppe der Vermieter sind Feriengäste oder auch Monteure, die für kurzzeitige Arbeitsaufträge eine Unterkunft suchen. Entscheidend für die kurzfristige Vermietung ist: Der Mieter darf nicht länger als sechs Monate die Immobilien mieten. Außerdem ist die Unterkunft bei kurzfristiger Vermietung typischerweise möbliert und abgerechnet wird nach Tagen bzw. Nächten.

Viele Besitzer von Ferienwohnungen vermieten den Großteil des Jahres kurzfristig und unterbrechen dies nur, um die Unterkunft für den eigenen Urlaub zu nutzen.

Aus unserer langjährigen Erfahrung wissen wir: Diese Art der Vermietung ist für Urlauber in den letzten Jahren zur immer beliebteren Alternative zu Hotels geworden.

Langfristige Vermietung von Wohnung und Haus

Ab einer Mietdauer von sechs Monaten ist die Rede von langfristiger Vermietung. Diese Form der Vermietung gilt als die allgemein übliche, „normale“ Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses. In der Regel ist das Mietverhältnis unbefristet und kann sich über mehrere Jahre (oder sogar Jahrzehnte) erstrecken. Im Unterschied zur kurzfristigen Vermietung von Ferienwohnungen wird nicht pro Nacht bzw. Woche abgerechnet, sondern pro Monat. Zusätzlich zur Miete zahlt der Mieter Betriebskosten wie Heizung oder Warmwasser.

Gut zu wissen: Bei der langfristigen Vermietung fällt keine Umsatzsteuer an.

Vielleicht haben Sie nun schon ein leichtes Bauchgefühl, welche der beiden Vermietungsstrategien besser zu Ihnen passt? Geben Sie sich noch einen Moment Zeit, bevor Sie sich entscheiden. Denn wir kommen nun erst zu den Vor- und Nachteilen für kurzfristige und langfristige Vermietung. Und die sollten Sie unbedingt für Ihre Entscheidung und Ihren maximalen Nutzen aus der Vermietung kennen.

Vorteile und Nachteile kurzfristiger Vermietung

Schauen wir uns zunächst die Vorteile der kurzfristigen Vermietung einer Wohnimmobilie an:

Vorteil #1: Höheres Mieteinkommen

Die kurzzeitige Vermietung erlaubt es Ihnen höhere Preise zu nehmen. Hätten Sie zwei vergleichbare Wohnungen und würden eine lang- und die andere kurzfristig vermieten, würden Sie bei der Ferienwohnung wahrscheinlich einen höheren Preis erzielen.

Beispiel:
Für eine ca. 60 qm große Wohnung veranschlagen Sie 800€ warm im Monat bei der Langzeit-Vermietung. Geben Sie die gleiche Wohnung nun in die Kurzzeit-Vermietung, sind Preise um die 80€ pro Nacht keine Seltenheit. Sie bräuchten dementsprechend nur den halben Monat vermieten, um bereits mehr einzunehmen als bei der langfristigen Vermietung (Dieses Beispiel ist sehr vereinfacht).

Hinzu kommt: Ob für die Hauptsaison, Nebensaison, für minimale Mietdauer oder beliebteste Jahreszeiten wie Silvester – Sie können die Preise variieren und so festlegen, dass sie zu Ihnen passen und Ihnen maximales Einkommen bringen.

Vorteil #2: Volle Flexibilität (inkl. Selbstnutzung)

Viele Vermieter, die über unser Portal vermieten, schätzen neben dem Einkommen durch die Vermietung, die Flexibilität, die ihnen die kurzfristige Vermietung bietet:

Die Möglichkeiten, Preise anzupassen, Ausstattung auszutauschen, Veränderungen vorzunehmen, ohne Mieter zu beeinträchtigen, … gelten als riesiges Plus.

Und es gibt noch einen weiteren großen Pluspunkt: Bei der kurzfristigen Vermietung können Sie als Vermieter die Ferienunterkunft selbst nutzen – so oft und wann Sie wollen. Blocken Sie sich einfach in Ihrem Vermietungskalender Jahr für Jahr und Monat für Monat Ihre Lieblingszeiten und kommen Sie so in den Genuss von Eigennutzung ganz nach Wunsch.

Hier noch ein kleiner Hinweis: Bitte halten Sie ggf. mit dem Finanzamt oder Ihrem Steuerberater Rücksprache, wenn Sie Ihre Immobilie viel selber nutzen möchten.

Ferienhäuser in den Dünen an der Nordsee
Die kurzfristige Vermietung ist optimal, wenn Sie die Wohnung auch selbst nutzen möchten

Vorteil #3: Regelmäßige Kontrollmöglichkeit und weniger Verschleiß

Bei kurzfristiger Vermietung von Ferienwohnungen haben Sie immer wieder die Möglichkeit zu prüfen, in welchem Zustand sich Ihre Immobilie befindet. Ein absoluter Vorteil gegenüber langfristiger Vermietung.

Nach Abreise Ihrer Gäste erfolgt stets eine gründliche Reinigung, was Verschleiß vorbeugt. Anders als dauerhafte Mieter wollen Urlaubsgäste außerdem nichts verändern, umstellen, streichen. Sie hinterlassen Ihre Ferienwohnung so, wie sie diese vorgefunden haben. Das spart oft Zeit und Arbeit.

Die Vorteile einer kurzfristigen Vermietung liegen Ihnen nun vor. Schauen wir uns im Folgenden die Nachteile an.

Nachteil #1: Kein festes Einkommen

Dadurch, dass Sie immer nur kurzfristig vermieten und somit am Anfang des Jahres (oder sogar des Monats) nie genau wissen, wie viele Buchungen Sie bekommen, sind die Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen bzw. Monteurzimmer weniger planbar.

Leerstand oder unzureichend vielen Buchungen in der Nebensaison beispielsweise können Sie zwar durch ein Inserat in einem Vermieterportal entgegenwirken. Eine Garantie für randvolle Belegungskalender gibt es aber nicht.

Nachteil #2: Höherer Aufwand durch ständigen Mieterwechsel

Inserate erstellen und up-to-date halten, Möbelauswahl bzw. -austausch, Aktualisieren des Buchungskalenders, Buchungsprozesse, Absprachen vor, während und nach der Reise mit Ihren Gästen, Check-in und Check-out … Die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen bringt eine ganze Liste an Aufgaben mit sich und kann höhere Kosten verursachen.

Zudem sollten Sie dafür sorgen, dass Ihre Unterkunft immer in einem top Zustand ist. Heißt: Sie sollten regelmäßig kontrollieren, ob größere Reinigungs-, Renovierungs- oder Instandhaltungsarbeiten anstehen. Über den hierdurch entstehenden Aufwand und die Kosten sollten Sie sich vor Vermietungsstart im Klaren sein.

Clevere Tools und Vorlagen für Korrespondenz und Buchungsmails machen all diese To-Dos leichter. Eine ständige (organisatorische) Aufgabe bleiben sie dennoch.

Vermieten Sie Ihre Wohnung kurzfristig, müssen Sie auch an die Steuerpflicht denken. Weil dies ein ausgesprochen wichtiger Punkt ist, gehen wir weiter unten auf das Thema Umsatzsteuer bei kurzfristiger Vermietung genauer ein.

Anwalt arbeitet an seinem Laptop, im Vordergrund steht eine Waage.
Vor der Vermietung einer Ferienwohnung gilt es sich rechtlich abzusichern

Nachteil #3: Teils erschwerte Konditionen

Der Markt (und damit auch der Wettbewerb) an Ferienwohnungen und Ferienhäusern ist groß. Deshalb sollten Sie umso mehr auf die Qualität, Lage und eine sorgsame Ausstattung Ihrer Ferienwohnung achten, damit Ihre Immobilie heraussticht und immer wieder kurzfristig gemietet wird.

In manchen Großstädten wie München und Hamburg (und anderen Regionen) kommt hinzu, dass Wohnraummangel herrscht. Durch das Zweckentfremdungsverbot, das kurzfristige Vermietung an wechselnde Gäste untersagt oder stark beschränkt, ist das Vermieten hier komplizierter geworden. Wer sich nicht ans Gesetz hält, zahlt Strafe.

Vor- und Nachteile langfristiger Vermietung

Vor- und Nachteile kurzfristiger Vermietung liegen nun auf dem Tisch. Damit Sie genau für sich abwägen können, welche Art der Vermietung zu Ihnen und Ihrer Immobilie besser passt, folgen hier die Vor- und Nachteile der langfristigen Vermietung.

Vorteil #1: Sicherheit und planbares Einkommen

Das fixe Mieteinkommen – Monat für Monat – ist eines der Hauptargumente für die langfristige Vermietung. Ihre kontinuierlichen Mietbezüge decken Investitionen, Instandhaltungskosten und Renovierungsausgaben. Weiteres Plus: Ihre Mieter zahlen im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen Elektrizität, Gas, Wasser und ggfs. sogar Internet.

Hinzukommt, dass Sie als Vermieter einer Immobilie im langfristigen Mietverhältnis eine Kaution verlangen können, die laut § 551 BGB bis zu 3 Monatsmieten (Kaltmieten) umfassen kann. Das ist deutlich mehr im Vergleich zu den Kautionen bei der Vermietung von Ferienwohnungen.

Diese Kaution ist Ihre Sicherheit für Mieteinnahmen und gleichzeitig Versicherung. Ihre Mieter erhalten die Summe nur dann (vollständig) zurück, wenn das Mietverhältnis beendet ist und keine Mängel und Verluste vorliegen.

Vorteil #2: Geringer Aufwand

Es gibt Aufgaben, die fallen bei jeder Vermietung aufs Neue an: Vertragsunterzeichnung, Abstimmungen, Schlüsselübergabe und auch das Inserieren und Bewerben Ihrer Immobilie.

Diese Aufgaben werden bei der langfristigen Vermietung deutlich seltener auf Ihrer Agenda stehen als bei einer kurzfristigen Vermietung, sodass Sie weniger Zeit in administrative Tätigkeiten stecken müssen.

Zudem fallen auch Instandhaltungsarbeiten bei langfristiger Vermietung in der Regel in größeren Abständen an als bei der Vermietung von Ferien- oder Monteurwohnungen.

Vorteil #3: Keine Möblierung notwendig

Vermieten Sie langfristig, sparen Sie auch Zeit und Kosten für die Beschaffung von Möbeln. Denn im Normalfall ziehen Ihre Mieter mit ihren eigenen Möbeln ins neue Heim und Sie müssen sich um Bett, Couch und Co. nicht kümmern.

Soweit zu den Vorteilen der langfristigen Vermietung. Und wie lauten die Nachteile? Wir zählen Sie Ihnen hier auf.

Moderne Einrichtung eines Schlafzimmers mit Bett, Holzbank und verschiedenen Dekorationsgegenständen
Langfristig vermietete Wohnungen sind meist unmöbliert

Nachteil #1: Mietersuche oft schwierig

Immer wieder hören wir von geprellten Mieten, Mietnomaden, unachtsamem Umgang mit Vermieter-Eigentum, Vernachlässigung von Gärten … Und das obwohl betroffene Immobilienbesitzer bei Unterzeichnung des Mietvertrages ein gutes Gefühl bei den neuen Mietern hatten.

Vermieten Sie Ihre Wohnung für einen langen Zeitraum, sollten sie daher ein besonderes Augenmerk auf die Auswahl des Mieters legen.

Um den richtigen Mieter zu finden, genügt selten das Vertrauen auf den eigenen gesunden Menschenverstand. Richten Sie unbedingt einen prüfenden Blick in die Unterlagen und Referenzen der Mietbewerber, damit Sie nicht mit überraschendem Leerstand, Kosten und Ärger sitzen bleiben.

Die richtige Entscheidung zu treffen ist hier oft gar nicht so leicht.

Nachteil #3: Wenig Flexibilität & Kontrollmöglichkeit

Eine langfristig vermietete Wohnung ist kaum spontan für eigene Zwecke nutzbar. Wir sehen in diesem Punkt eine der massivsten Einschränkungen für Immobilienbesitzer, die nicht selten zu spät realisieren: „Es kann bis zu Jahre dauern, bis ich wieder den Fuß in das geliebte Eigentum setze und hier Urlaub mache“.

Zudem können Sie während eines Mietverhältnisses nicht spontan nachsehen, wie es um Ihre Immobilie steht. Oder ob und wie Mieter mit Ihrem Eigentum umgehen. Denn bei langfristigen Vermietungen sieht das deutsche Mietrecht kein Besichtigungsrecht des Vermieters vor. Sie sind hier auf das Entgegenkommen Ihrer Mieter angewiesen. (Wichtig: Laut BGH ist auch eine Besichtigungsklausel im Mietvertrag unwirksam.)

Ausnahme: konkrete und berechtigte Gründe. Dazu gehören z.B. anstehende Reparaturarbeiten oder die Suche nach einer Schadensursache (wie bei einem Wasserschaden). Selbst in diesen Fällen dürfen Sie jedoch nicht unangekündigt vor der Tür stehen, sondern müssen die Mieter über Besuch und Besichtigung rechtzeitig in Kenntnis setzen.

Sie sehen: Kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen und langfristige Vermietung haben beide ihr Für und Wider. Für viele Vermieter von Ferienwohnungen über unser Portal ist auch der Punkt Umsatzsteuer bei kurzfristiger Vermietung von großer Bedeutung für die finale Entscheidung. Daher widmen wir uns nun diesem wichtigen Punkt.

Umsatzsteuer bei kurzfristiger Vermietung – das müssen Sie wissen!

Starten wir in dieses wichtige Kapitel Umsatzsteuer (im Alltag oft eher als Mehrwertsteuer bekannt) bei kurzfristiger Vermietung mit einer guten Nachricht:
Liegen Ihre jährlichen Einkünfte durch die Vermietung einer Ferienwohnung in kurzfristigen Mietverhältnissen unter 22.000 Euro und rechnen Sie im Folgejahr nicht mit Einnahmen von mehr als 50.000 Euro, so müssen Sie keine Mehrwertsteuer erheben und entrichten. Denn: In diesem Fall fällt Ihre Vermietung unter die Kleinunternehmerregelung nach §19 Abs 1 USTG (Stand 12/2021).

Zwei Dinge sind hier noch wichtig zu ergänzen:

  • Voraussetzung ist, dass Sie keine weiteren Einkünfte aus unternehmerischen Tätigkeiten beziehen.
  • In Ihre Rechnungen ohne Umsatzsteuer müssen Sie den Passus: „Gemäß § 19 UStG wird keine Umsatzsteuer berechnet.“ einfügen.

Mehr Informationen zur Kleinunternehmerregelung finden Sie auch hier.

Jemand füllt mit einem Kugelschreiber die Steuererklärung aus und benutzt nebenbei einen Taschenrechner.
Die Umsatzsteuer ist nicht für alle Vermieter relevant

Wann Sie bei kurzfristiger Vermietung Umsatzsteuer berechnen müssen

Haben Sie nicht nur Einnahmen als Vermieter, sondern auch durch ein Unternehmen wie ein eigenes Geschäft, schließen die Umsatzgrenzen von 22.000 und 50.000 Euro auch die Einnahmen hieraus mit ein. Das heißt: Ihr gesamter Umsatz aus Miete und Unternehmung sind entscheidend.

Vermutlich werden diese über der 50.000 Euro-Marke liegen. Und das hat zur Folge, dass Sie bei der kurzfristigen Vermietung Mehrwertsteuer auf den Mietpreis berechnen müssen.

Wie viel Umsatzsteuer Sie zahlen müssen

Der reguläre Umsatz-Steuersatz bei der Vermietung von Ferienwohnungen beträgt 7%.

Bitte beachten Sie:
Die gesenkte Umsatzsteuer von 7 statt 19 Prozent gilt ausschließlich für die unmittelbare Beherbergung – also das Wohnen in Ihrem Ferienhaus oder in Ihrer Ferienwohnung. Davon ausgeschlossen, sind aber u.a. folgende Leistungen, falls Sie diese ebenfalls anbieten:

  • Verpflegung (wie Frühstück oder ein Buffet)
  • vermittelte Wellness-Angebote (wie Gesichtspflege oder Massagen)
  • sonstige Pauschalangebote
  • mögliche Inhalte in einer Minibar

Möchten Sie noch tiefer in die Aspekte der Steuer bei kurzfristiger Vermietung eintauchen, empfehlen wir Ihnen unseren sehr detaillierten Artikel: „Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen

Mietvertrag für kurzfristige Vermietung erstellen

Möchten Sie mit der kurzfristigen Vermietung Ihrer Ferienwohnung starten, brauchen Sie einen Mietvertrag. Der Vertrag regelt alle Mietdetails und gibt beiden Parteien ein gutes Gefühl für das Mietverhältnis. Und er minimiert für Sie als Vermieter Risiken. Wichtig ist, dass Sie in dem Mietvertrag für kurzfristige Vermietung die Rechte und Pflichten, Regelungen bei Stornierung und Kündigung festlegen.

Gern helfen wir Ihnen auch an dieser Stelle weiter. Sparen Sie Zeit und Nerven und starten Sie direkt mit unserer Anleitung oder mit unserem Muster-Mietvertrag. Dieser hat bereits mehrere Tausend unserer Gastgeber entlastet und für angenehme und sichere Mietverhältnisse mit Urlaubern gesorgt. Gelangen Sie hier direkt zur Anleitung und dem Muster-Mietvertrag.

3 praktische Tipps zur kurzfristigen Vermietung

Hier sind nun drei erprobte, entlastende Tipps bzw. Hilfestellungen für Ihren Start mit der kurzfristigen Vermietung. Die Tipps reduzieren bereits durch das Drehen an kleineren Stellschrauben Arbeit und Aufwand.

Tipp 1: Nutzen Sie Buchungsplattformen wie Traum-Ferienwohnungen

Viele Vermieter von Ferienwohnungen geben auf, weil Ihnen die Vermarkung zu umständlich ist und Sie zu viel Zeit und Nerven kostet. Wir empfehlen: Schauen Sie sich gern unsere Plattform Traum-Ferienwohnungen an. Sie werden sehen, dass wir unseren Vermietern und Gastgebern erheblichen Aufwand abnehmen, die Vermietung komfortabel machen und Ihnen praktische Tools zur Verfügung stellen – wie wir z.B. unseren Buchungskalender oder unser Bewertungsformular für unsere Gastgeber bereitstellen.

Auf Traum-Ferienwohnungen unterstützen wir Ihre Vermietung u.a. durch:

  • einfaches Inserieren in 3 Schritten und kostenfreien Inserats-Check durch unseren Kundenservice
  • übersichtliche und nutzerfreundliche Präsentation Ihrer Ferienwohnung für zukünftige Gäste
  • vielseitige Suchfilter, durch die Urlauber Ihre Ferienwohnung gezielter finden
  • praktische Tools von Belegungsplan, Messenger, Erfolgsstatistiken bis hin zum Bewertungsformular
  • regelmäßige Vermietungs-Tipps exklusiv für unsere Gastgeber
  • Top-Platzierungen von Inseraten bei Google – monatlich besuchen Millionen Urlauber unser Portal

Neben der Nutzerfreundlichkeit für Gastgeber und Gäste ist uns noch besonders wichtig, dass Sie über unsere Plattform wiederkehrende Gäste, Stammgäste, finden: Denn genau diese Urlauber sparen Ihnen viel Zeit und Aufwand in der Bewerbung Ihrer Ferienwohnung.

Tipp 2: Arbeiten Sie mit Service-Personal vor Ort

Können Sie persönlich nicht (immer) vor Ort sein, empfehlen wir Ihnen, sich Mitarbeiter bzw. Servicepersonal zu suchen, das

  • Sie Ihren Gästen gegenüber vertritt
  • Anreisende begrüßt und Abreisende mit dankenden Worten verabschiedet
  • sich um die Reinigung kümmert bzw. das Reinigungspersonal koordiniert
  • Wartungsarbeiten vornimmt bzw. leitet
  • uvm.

Selbstverständlich entstehen Ihnen hierdurch Kosten, die Sie bereits bei der Mietpreisplanung berücksichtigen sollten.

Die Entlastung, die Ihnen durch gute, mitdenkende Mitarbeiter entsteht, ist jedoch nicht zu unterschätzen und wird die Vermietung Ihrer Ferienwohnung im Rahmen kurzfristiger Mietverhältnisse für Sie äußerst angenehm machen.

Tipp 3: Setzen Sie auf die kontaktlose Schlüsselübergabe durch Schlüsseltresore

Haben Sie schon einmal von kontaktloser Schlüsselübergabe durch Schlüsseltresore gehört? Eine ausgesprochen praktische Möglichkeit, die Ihnen Zeit spart und die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen erleichtert. Vor allem bei sehr, sehr kurz getakteter Vermietung und bei Vermietung aus der Ferne. Vor der Anreise erhalten Ihre Mieter einen Code, den Sie in den zum Beispiel an der Hauswand angebrachten Tresor eingeben. Und schon ist der Hausschlüssel zugänglich.

Wir haben bereits eine Auswahl an Schlüsseltresoren für Sie getestet und wissen von einigen unserer Gastgeber, wie begeistert sie diese bereits einsetzen.

Schauen Sie sich gern unsere Ergebnisse an. Sicherlich ist hier auch das richtige Modell für Sie dabei. Hier geht es zum Testbericht für die Schlüsseltresore.

Starten Sie Ihre kurzfristige Vermietung komfortabel und voller Vorfreude auf Ihre Mieteinnahmen

Sie können sich vorstellen, dass wir jetzt gespannt sind, wie Ihre Entscheidung aussieht: langfristige Vermietung oder kurzfristige Vermietung einer Ferienwohnung? Ist Letzteres Ihre Wahl, sind wir Ihnen beim Start gern behilflich. Registrieren Sie sich gleich bei uns als Gastgeber. Stellen Sie in aller Ruhe und mit all unseren praktischen Tipps rund um Inserat, Pflege Ihres Buchungskalenders oder Bewerbung Ihrer Ferienwohnung an der Seite Ihre Ferienwohnung ein und freuen Sie sich auf Ihre ersten begeisterten Gäste.

Wir freuen uns auf Sie!

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