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Vermietung und Steuerrecht

Steuer und Umsatzsteuer bei der Vermietung einer Ferienwohnung
Steuer und Umsatzsteuer bei der Vermietung einer Ferienwohnung

Steuer und Umsatzsteuer bei Ferienwohnung und Ferienhaus

Ferienwohnung vermieten – worauf es bei Umsatzsteuer und Steuer ankommt

Wer seine Ferienwohnung oder sein Ferienhaus an Urlaubsgäste vermietet, kann damit gutes Geld verdienen. Wichtig ist, dass Sie die steuerlichen Rahmenbedingungen für genau Ihre Vermietung im Blick haben. Wir zeigen Ihnen, worauf es bei der Umsatzsteuer ankommt und wie Sie die Vorteile des Steuergesetzes optimal nutzen können.

Als Vermieter müssen Sie nicht nur das Steuerrecht im Blick behalten. Auch vor Ort gilt es, sich rechtssicher zu verhalten. Lesen Sie in unserer Checkliste alles darüber, was die Verkerhrssicherungspflicht für Sie bedeutet und wie Sie sich vor Haftungsansprüchen schützen.

8 Tipps zur Umsatzsteuer bei der Vermietung einer Ferienwohnung

1. Umsatzsteuerpflicht bei der kurzfristigen Vermietung

Wenn eine Immobilie dauerhaft vermietet wird und dadurch Einkünfte erzielt werden, sind diese in der Regel nicht umsatzsteuerpflichtig. Anders sieht es da bei der kurzfristigen Vermietung aus. Hierzu zählt beispielsweise auch die Vermietung einer Ferienunterkunft. Wird diese regelmäßig an wechselnde Urlaubsgäste vermietet, sind die Mieteinkünfte nicht mehr umsatzsteuerfrei. Wer allerdings umsatzsteuerpflichtig ist, ist gleichzeitig auch vorsteuerberechtigt. Das kann für Sie bei der Umsatzsteuererklärung auch zum Vorteil werden.

2. Die Kleinunternehmerregelung in Bezug auf die Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen

Haben Sie im letzten Kalenderjahr nicht mehr als 17.500 € Umsatz mit der Vermietung Ihrer Ferienunterkunft gemacht und werden im laufenden Jahr voraussichtlich 50.000 € nicht überschreiten, so sind Sie ein Kleinunternehmen und nicht umsatzsteuerpflichtig. In der Praxis ist in einer Rechnung also keine Umsatzsteuer auszuweisen und die Vorsteuer aus eigenen Rechnungen ist nicht geltend zu machen.

3. Dieser Umsatzsteuersatz ist bei Ferienunterkünften anzusetzen

Wenn Sie bei der Vermietung Ihrer Ferienunterkunft Umsatzsteuer ausweisen müssen, dann sind grundsätzlich 7 % Mehrwertsteuer fällig. Der volle Steuersatz, also 19 % Mehrwertsteuer, gilt dann, wenn nicht eindeutig ist, dass eine Leistung mit einer Übernachtung im direkten Zusammenhang steht. Hierzu zählen zum Beispiel die zusätzliche Vermietung von Fahrrädern, die kostenpflichtige Nutzung des Internets oder auch ein Parkplatz, für den extra Gebühren aufkommen.

Den richtigen Umsatzsteuersatz ansetzen
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4. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Gewerbe

Bei der Vermietung einer Ferienunterkunft kommt es in der Regel steuerrechtlich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Diese müssen in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden.

Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass die Vermietung vom Finanzamt als gewerbliche Tätigkeit gesehen wird. Dies kann der Fall sein, wenn eine klare Gewinnerzielungsabsicht über einen längeren Zeitraum abzusehen ist.

5. Dann liegt die Gewerbesteuerpflicht vor

Die Frage, ob für Ihre Ferienwohnung ein Gewerbe anzumelden ist, stellt sich erst bei Umsätzen von mehr als 24.500,- € im Jahr. Ein Gewerbe ist durch bestimmte Merkmale gekennzeichnet, wobei die Gewinnerzielungsabsicht besondere Bedeutung hat. Am besten melden Sie Ihre Vermietung dem örtlichen Gewerbeamt. Dieses leitet die Meldung an das Finanzamt weiter, wo entschieden wird, ob und wie Sie als Vermieter steuerlich veranlagt werden.

6. Selbstnutzung kann Steuervorteile gefährden

Es besteht die Möglichkeit, dass das Finanzamt Ihre Vermietung steuerrechtlich als „Liebhaberei“ und nicht als Gewinnerzielungsabsicht bewertet. In diesem Fall handelt es sich nicht um einen Vorgang für die Einkommenssteuer. Dies bedeutet, dass die Mieteinnahmen nicht der Einkommenssteuer zu unterwerfen sind. Andererseits können auch Verluste nicht angegeben werden. Denn hier wird davon ausgegangen, dass Kosten, zum Beispiel durch Reparaturarbeiten oder die Gartenpflege, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängen.

Umsatzsteuererklärung für eine Ferienwohnung machen
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7. Absetzung von Betriebskosten

Bei der Steuererklärung sollten Sie die Absetzung von Betriebskosten nicht vergessen. Bewahren Sie Rechnungen also sorgfältig auf. Diese Werbungskosten können Sie unter anderem bei dem Betreiben einer Ferienwohnung von der Steuer abziehen:

  • Reparaturen
  • Versicherungen
  • Renovierungen
  • Verwaltungskosten
  • Grundsteuer
  • Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet)
  • Reinigungskosten

8. Umsatzsteuerregelung im Ausland

Besitzen Sie eine Ferienimmobilie im Ausland und möchten diese dort vermieten, sollten Sie sich mit den regionalen und länderspezifischen Gesetzen zur Steuer auseinandersetzen.

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