Mit Ihrer Ferienwohnung oder Ihrem Ferienhaus können Sie ganz wunderbar und übers ganze Jahr verteilt gute Einnahmen erzielen. Und wenn Sie die steuerlichen Vorteile der Vermietung an Urlauber kennen und alle steuerrelevanten Aspekte der Vermietung von Ferienwohnungen stets im Blick haben, lassen sich die Einnahmen womöglich auch noch steigern.
Doch gerade in puncto Steuern kann es schnell verwirrend werden. Schließlich ist das Thema sehr komplex:
„Wann muss ich Umsatzsteuer bei der Vermietung meines Ferienhauses zahlen?
„Wie kann ich Steuern sparen?“
„Welche Steuervorteile bietet die Vermietung im Ausland?“
„Wie muss ich meine Ferienwohnung versteuern?“
Fragen wie diese erreichen uns fast täglich von unseren Vermietern und Gastgebern. Und vielleicht sind Sie ja auch noch nicht ganz sicher, ob Sie Einkommensteuer als Vermieter zahlen müssen. Oder Gewerbesteuer?
Deshalb möchten wir mit diesem Artikel eine umfassende Übersicht über alle steuerrechtlich relevanten Aspekte für Ihre Ferienhausvermietung bieten. Damit Sie nichts übersehen, optimal in Ihre Vermietung starten und alle Vorteile des Steuergesetzes für sich nutzen.
- Einkommensteuer und Umsatzsteuer für Vermietung von Ferienwohnungen zahlen
- 1. Einkommensteuer: Ihre Einkünfte aus der Vermietung an Feriengäste versteuern
- 2. Umsatzsteuer zahlen als Vermieter von Ferienwohnungen
- 3. Welche Kosten Sie von der Steuer absetzen können
- 4. Gewerbesteuer bei der Vermietung von Ferienwohnungen
- 5. Bedeutung eines Zweitwohnsitz für die Steuer
- 6. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
- 7. Steuern bei Ferienimmobilien im Ausland
- Viele Steuervorteile für Sie als Vermieter
- FAQs Steuern bei der Vermietung von Ferienwohnungen
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Einkommensteuer und Umsatzsteuer für Vermietung von Ferienwohnungen zahlen
Bevor wir genauer auf die Einkommensteuer für Vermieter eingehen, wollen wir kurz eine Frage beantworten, die uns besonders häufig begegnet:
„Was ist denn eigentlich der Unterschied zwischen Einkommensteuer und Umsatzsteuer?“
Laut Einkommensteuergesetz (§ 1 Abs. 1) sind alle Menschen (genannt natürliche Personen) mit Wohnsitz in Deutschland einkommensteuerpflichtig. Nach (§ 1 Abs. 2) trifft das auch für die Einnahmen von Personen mit deutscher Staatsbürgerschaft zu, die keinen Wohnsitz oder keinen gewöhnlichen Aufenthaltsort in Deutschland haben. Die Einkommensteuer wird auf alles erhoben, was Sie an Einkommen pro Jahr verzeichnen. Also pauschal zusammengefasst: auf alles, was auf Ihrem Konto landet.
Das Umsatzsteuergesetz aber bezieht sich auf alles, was Sie innerhalb eines Jahres an Geld „bewegt“ haben. Das Umsatzsteuergesetz umfasst alle Einnahmen durch inländische Lieferungen und Leistungen von Unternehmen – also bezieht es sich auf das, was ein Unternehmen oder ein Vermieter an Umsatz durch Verkauf bzw. Vermietung beispielsweise in Deutschland erzielt.
Sie als Vermieter müssen in der Regel also beide Steuern zahlen.
Schauen wir uns nun genauer an, was für Sie als Vermieter in Sachen Einkommensteuer relevant ist.
1. Einkommensteuer: Ihre Einkünfte aus der Vermietung an Feriengäste versteuern
Wie Sie jetzt bereits wissen, müssen Sie alle Einkünfte versteuern – auch die, die Sie durch Vermietung oder Verpachtung erwirtschaften. Dabei bemisst sich die Höhe der Einkommensteuer an der Höhe Ihres Einkommens. Das heißt: Je höher das Einkommen, desto höher der Steuersatz.
Der Steuersatz beginnt derzeit bei 14 Prozent und kann ansteigen bis zur maximalen Steuer, dem sogenannten Spitzensteuersatz. Dieser lag 2021 bei 42 Prozent der Einnahmen und wird bei Einkünften ab 57.919 Euro pro Jahr fällig.
Zusätzlich zum Spitzensteuersatz gibt es noch die sogenannte Reichensteuer. Alle Personen, die pro Jahr mindestens 274.613 Euro verdienen, müssen diesen Steuersatz entrichten. Er liegt bei 45 Prozent der Einnahmen.
Übrigens:
Der einzige Fall, wann Sie Ihr Einkommen nicht versteuern müssen, ist, wenn dieses unter 9.744 Euro pro Jahr lag – so der Stand 2021. Das ist der sogenannte Grundfreibetrag. Ab Einnahmen, die darüber liegen, müssen Sie immer Einkommensteuer entrichten.
Was Sie wissen sollten: Hier ist stets vom tatsächlich zu versteuernden Einkommen die Rede. Das bedeutet, dass Ihr Einkommen nach Abzügen herangezogen wird. Nicht Ihr Brutto-Einkommen, sondern Ihr Netto-Einkommen zählt. Was genau sich vom Einkommen abziehen lässt, erklären wir Ihnen weiter unten (siehe Punkt 3).
1.1. Steuerlicher Sonderfall: Vermietung als Liebhaberei
Damit Sie Ihre Kosten von den Einnahmen abziehen und somit Steuern sparen können, muss das Finanzamt hinter der Vermietung eine Gewinnerzielungsabsicht erkennen.
Ist dies nicht der Fall, wird Ihre Vermietung an Feriengäste steuerrechtlich als „Liebhaberei“ eingestuft.
Das kommt tatsächlich immer wieder vor – unter anderem dann, wenn nur selten zahlende Gäste im Ferienhaus sind und/oder dann, wenn Vermieter und Gastgeber die eigene Ferienimmobilie selbst oft nutzen.
Bei sehr häufiger Eigennutzung wird die Ferienwohnung oft als Zweitwohnsitz eingestuft. Dazu aber später (unter Punkt 5) noch mehr.
Auf die Einordnung als Liebhaberei gehen wir hier unter anderem auch deshalb ein, weil sie Ihnen Nachteile verschaffen kann: Ebenso wie im Bereich der gewerblichen und beruflichen Selbstständigkeit ist die Gewinnerzielungsabsicht auch bei Vermietung von Immobilien die Voraussetzung dafür, dass Sie Verluste mit Einkünften verrechnen können.
So können Sie, wenn das Finanzamt diese Absicht sieht, Unkosten wie beispielsweise für Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten oder die Gartenpflege absetzen. Denn die Behörden sehen einen klaren Zusammenhang zwischen den Ausgaben und dem Bestreben,
- die Ferienwohnung attraktiver zu gestalten,
- noch mehr zu vermieten und
- mehr zu erwirtschaften.
Bei einer Liebhaberei wird dieser Zusammenhang jedoch nicht anerkannt und Sie können Kosten nicht von der Steuer absetzen.
Belegen diese Nachweise sowie Ihr Businessplan, dass Sie durch die Vermietung an Urlauber Geld einnehmen – und zwar trotz Eigennutzung – dann dürfen Sie rund um die Vermietung anfallende Kosten teilweise steuerlich absetzen.
Für die Einstufung Ihrer Vermietung und Ihrer Mieteinnahmen vergleicht das Finanzamt mitunter auch den Vermietungszeitraum mit den Tagen, Wochen oder Monaten der Eigennutzung. Auch Leerstand kann hier in den Vermietungszeitraum gerechnet werden, wozu Sie allerdings beweisen müssen, dass eine Vermietung eigentlich beabsichtigt war.
2. Umsatzsteuer zahlen als Vermieter von Ferienwohnungen
Als Gastgeber fällt Ihre Vermietung unter die sogenannte „kurzfristige Vermietung“. Und für alle Einkünfte, die Sie durch die kurzfristige Vermietung generieren, fällt Umsatzsteuer an – was ein entscheidender Unterschied zur langfristigen Vermietung ist. Wir erklären Ihnen, welcher Steuersatz auf Sie zutrifft und wie viel Umsatzsteuer (auch Mehrwertsteuer) Sie als Vermieter von Ferienhäusern zahlen müssen.
2.1. Wie viel Umsatzsteuer zu zahlen ist
Die Umsatzsteuer wird über den Nettoumsatz bestimmt, den Sie mit Ihrem Vermietungsgewerbe in einem Jahr erzielen. Und hier kommt für Sie die gute Nachricht:
Für Sie als Vermieter von Ferienwohnungen im Rahmen kurzfristiger Vermietungsdauer (also in der Regel bis maximal 6 Monate Vermietungszeitraum) gilt nach dem Umsatzsteuergesetz der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent und nicht der allgemeine Umsatzsteuersatz, der bei 19 Prozent liegt.
Umsatzsteuer bedeutet für Sie folglich: Auf den eigentlichen Netto-Vermietungspreis schlagen Sie auf der Rechnung an Ihre Gäste 7 Prozent des Preises drauf. Ihre Gäste entrichten entsprechend bei Zahlung des Mietpreises an Sie den Mietpreis plus Umsatzsteuer. Und Sie führen den Steuerbetrag weiter an das Finanzamt ab. Im Unterschied zur Einkommensteuer wird also nicht der Vermieter, sondern der Mieter mit der Umsatzsteuer belastet. Sie bzw. Ihr Vermietungsgewerbe sind für die Umsatzsteuer quasi nur ein „Durchlaufposten“.
Wichtig:
Die ermäßigte Umsatzsteuer von 7 Prozent gilt ausschließlich für die bloße Vermietung. Zusatzleistungen wie die Verpachtung von Strandkörben, der Verkauf von Skipässen, eine Extra-Gebühr für die Nutzung des Internets oder eines Parkplatzes sowie der Verleih von E-Bikes müssen Sie zum regulären Satz von 19 Prozent versteuern.
2.2. Ihre Vorteile bei der Zahlung von Umsatzsteuer
Als umsatzsteuerpflichtiger Vermieter sind Sie gleichzeitig auch vorsteuerberechtigt. Und das kann bei der Umsatzsteuererklärung zu Ihren Gunsten werden. Wenn Sie also denken, dass die Ausweisung der Umsatzsteuer nur nachteilig für Sie ist (weil dadurch Ihre Mieten auf potenzielle Urlauber teurer wirken könnten), dann wollen wir Ihnen sagen:
Umsatzsteuer zu zahlen, kann sich teilweise sogar lohnen.
Denn Sie als Vermieter, der Umsatzsteuer zahlt, sind vorsteuerabzugsberechtigt. Das heißt: Sie können bei Käufen und Kosten die Vorsteuer abziehen und somit sparen.
Die Vorsteuer ist nämlich die Umsatzsteuer, die beim Kauf von Gütern wie Küchen und Möbeln oder von Dienstleistungen wie Malerarbeiten auf Rechnungen ausgewiesen ist. Wenn Sie entsprechende Waren für Ihr Ferienhaus kaufen bzw. Dienstleistungen für Ihre Ferienwohnung in Anspruch nehmen, können Sie in Ihrer eigenen Umsatzsteuererklärung all diese entrichteten Steuerbeträge angeben und wieder zurückerhalten. Die Voraussetzung ist, dass Ihre Ausgaben wirklich im Zusammenhang mit Ihrem Vermietungsgewerbe stehen und nicht Ihrem privaten Gebrauch galten.
Für viele unserer Gastgeber auf Traum-Ferienwohnungen ist dieser Aspekt vor allem entscheidend, wenn Sie
- ein Ferienhaus selbst gebaut haben,
- ein höheres Budget in Umbau- und Anbaumaßnahmen gesteckt oder
- es steuerpflichtig gekauft haben.
Die 19 Prozent Umsatzsteuer für den Kauf einer Ferienimmobilie können Sie direkt absetzen und ebenso wie die 7 Prozent Umsatzsteuer auf die kurzfristige Vermietung der Unterkunft abführen.
2.3. Sonderfall: Umsatzsteuer bei Kleinunternehmerregelung
Es gibt eine Ausnahme, wann Umsatzsteuer für Sie keine Rolle spielt: Denn die grundsätzliche Umsatzsteuerpflicht entfällt bei der sogenannten Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG). Und viele Vermieter und Gastgeber – auch auf unserem Portal – vermieten als Kleinunternehmer.
Was genau bedeutet das: Vermieten als Kleinunternehmer?
Kleinunternehmer sind Sie dann als Vermieter, wenn Ihre Umsätze bestimmte Grenzen nicht übersteigen. Haben Sie im Vorjahr maximal 22.000 Euro Umsatz gemacht und wird dieser im laufenden Jahr voraussichtlich nicht über 50.000 Euro liegen, weisen Sie auf Ihren Rechnungen an Gäste keine Umsatzsteuer aus und Urlauber zahlen nur den reinen Netto-Betrag. (Wichtig: Für beide Grenzen von 22.000 und 50.000 Euro gelten jeweils die Brutto-Beträge, also vor Abzug von Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen.)
Der Nachteil des Kleinunternehmertums:
Als Kleinunternehmer dürfen Sie keine Vorsteuern aus eigenen Rechnungen geltend machen (wie oben unter 2.2. erwähnt). Das macht die Kleinunternehmerregelung vor allem dann unattraktiv für Vermieter, wenn Sie die Ferienwohnung gerade erst gebaut haben. Denn – wie bereits gesagt – ist es durchaus sinnvoll, die auf die Kosten für den Bau oder den Erwerb der Immobilie erhobene Umsatzsteuer als Vorsteuerbeträge geltend zu machen. Ein Grund, der viele Vermieter trotz Option auf Kleinunternehmertum die Regelbesteuerung wählen lässt.
3. Welche Kosten Sie von der Steuer absetzen können
„Wie lassen sich mit der Ferienwohnung Steuern sparen?“, ist auch eine häufig an uns gerichtete Frage. Gern gehen wir hier auf sie ein.
Tatsächlich können Sie jegliche Werbungskosten, Sonderausgaben und außerordentliche Belastungen, sogar Verluste von Ihrem zu versteuernden Einkommen absetzen. Bei der Umsatzsteuer kommen dazu noch Betriebsausgaben!
Damit Sie von diesem Steuervorteil Gebrauch machen können, müssen Sie beweisen können, dass Sie die Ferienwohnung nicht selbst nutzen, sondern dass Sie sie ausschließlich bzw. zum Großteil an Gäste vermieten.
Um auf Nummer sicherzugehen, wäre es tatsächlich für diesen Steuervorteil ratsam, dass Sie Ihr Ferienhaus gänzlich vermieten und gar nicht selbst nutzen.
Es hilft auch, dem Finanzamt Ihren Belegungsplan zu zeigen, aus dem bestenfalls hervorgeht, dass keine Eigennutzung stattfindet. Und zwar das gesamte Jahr über. Und wenn Sie mit einem Vermittlungsbüro oder Makler für die Vermietung zusammenarbeiten, so belegen Sie auch das gegenüber dem Finanzamt – als Bekräftigung Ihres Ziels, Gewinn zu machen.
Hilfreich ist hierfür ein Businessplan und eine Aufschlüsselung der dauerhaften und langfristigen Gewinnerzielungsabsicht – mit Prognosen für die nächsten 30 Jahre.
Sind diese Rahmenbedingungen erfüllt und das Finanzamt erkennt Ihr Bestreben, durch Mieteinnahmen Gewinn zu machen, lassen sich Kosten von der Steuer absetzen und mächtig Steuern bei der Vermietung sparen. Denn hier geht es tatsächlich um eine ganze Menge Punkte, die bei Ihrem Vermietungs-Projekt anfallen werden und die Sie steuerlich geltend machen können.
Zu den Kosten, die Sie dem Finanzamt benennen können, gehören zum Beispiel:
Beispiel kontinuierliche, absetzbare Kosten
- Werbungskosten beispielsweise für Inserate oder Website
- Verwaltungskosten
- Versicherungsbeträge
- Reparaturkosten und Instandhaltungskosten
- Finanzierungsaufwendungen wie Zinsen und Kreditzinsen
- Müllgebühren und Reinigungskosten
- Internet
- Nebenkosten wie Heizung, Strom, Gas, Wasser
- Gebäudeversicherung
- Gebühren und Honorare für Steuerberatung
- Grundsteuer
- Kontoführung
Beispiele einmalige, absetzbare Kosten
- Grunderwerbsteuer
- Umbaumaßnahmen und Handwerkerkosten
- Maklerkosten
- Möbel und Ausstattung
Um diese Kosten bei der Steuererklärung absetzen zu können, müssen Sie dem Finanzamt gegenüber
- die Art der Ausgaben und
- die Höhe der Kosten angeben.
Bewahren Sie also unbedingt alle Rechnungen rund um die Vermietung Ihrer Ferienwohnung gut auf, damit Sie sie als Belege für Ausgaben bei Ihrer Steuererklärung parat haben und belegen können.
Unser Tipp: Digitalisieren Sie Ihre Belege und führen Sie eine gut sortierte Ablage, sodass Ihnen garantiert kein Beleg abhandenkommt.
Wir empfehlen außerdem:
- Legen Sie eine Liste an, mit allen Ausgaben-Posten, die Ihnen rund um die Vermietung einfallen.
- Schließen Sie sich auch mit anderen Vermietern kurz und befragen Sie diese nach ihren Erfahrungen, was sich steuerlich absetzen lässt.
- Und holen Sie sich Rat bei Steuerexperten, um garantiert keine Möglichkeit, Steuern zu sparen und Gewinne zu maximieren, ungenutzt zu lassen.
4. Gewerbesteuer bei der Vermietung von Ferienwohnungen
Nun haben wir bereits die Einkommensteuer und Umsatzsteuer betrachtet, haben gesehen, wie Sie durch Absetzung von Kosten Steuern sparen können. Kommen wir nun zur Gewerbesteuer.
Zur häufig gestellten Frage, ob Sie als Vermieter ein Gewerbe betreiben und anmelden sollten, wollen wir sagen: Grundsätzlich können Sie davon ausgehen, dass das Finanzamt früher oder später ohnehin mitbekommt, dass und ob Sie ein Gewerbe betreiben. Schließlich müssen Sie Ihre Einnahmen aus der Vermietung ja mit der Steuererklärung melden.
Daher empfehlen wir Ihnen, sich von vornherein mit dem örtlichen Gewerbeamt in Verbindung zu setzen und Ihre Vermietung zu melden. Denn dieses erhebt die Gewerbesteuer und leitet Ihre Meldung an das zuständige Finanzamt weiter. Das wiederum entscheidet, ob und wie Sie als Vermieter von Ferienwohnungen steuerlich einzustufen sind.
Dass Ihre Vermietungen von Ferienwohnungen gewerblich sind und Sie Gewerbesteuer zahlen müssen, bestimmen u. a. folgende zwei Faktoren:
- Ihre Jahreseinnahmen
- Gewinnerzielungsabsichten: Umfang und Art der Aktivitäten bzw. Maßnahmen, die Sie rund um die Vermietung betreiben.
Mehr Details zu Thema Gewerbeanmeldung finden Sie unseren Magazin-Artikel „Ferienwohnung anmelden“.
4.1. Gewerbesteuer bei Mieteinnahmen
Für die Bemessung der Gewerbesteuer wird im Gegensatz zur Umsatzsteuer nicht der Umsatz, sondern der Gewinn herangezogen. Der Gewinn, den Sie im Ort der Ferienwohnung pro Jahr erzielen. Ähnlich wie bei der Umsatzsteuer und der Kleinunternehmerregelung gibt es aber auch bei dieser Steuer eine Grenze, ab der die Gewerbesteuer fällig ist. Laut Gewerbesteuergesetz haben Sie einen Freibetrag von 24.500 Euro. Ab einem Jahresgewinn darüber müssen Sie Ihre Einkünfte auch gewerblich versteuern.
Wichtig: Diese Ausnahme des Freibetrages gilt nur für Einzelunternehmen und Personengesellschaften, nicht aber für große Unternehmen und sog. Kapitalgesellschaften.
Gewerbesteuer und Freibetrag von 24.500 Euro: Was genau bedeutet das?
Wenn Sie von Ihrem Jahresgewinn 24.500 Euro abziehen und es bleibt eine Restsumme, dann wird diese ortsunabhängig, also deutschlandweit einheitlich, mit 3,5 Prozent besteuert. Das Ergebnis dieser Rechnung ist der Gewerbesteuermessbetrag.
Zusätzlich zu diesem (Rest-)Betrag wird noch ein weiterer erhoben – der sogenannte Hebesatz. Üblicherweise liegt der Hebesatz bei 200 Prozent, ist aber nicht in ganz Deutschland einheitlich. Vielmehr variiert er von Gemeinde zu Gemeinde. Deshalb kann es für Sie durchaus sinnvoll sein, vor der Wahl einer Ferienimmobilie als Vermietungsobjekt diesen Hebesatz in den jeweiligen Gemeinden zu erfragen und zu vergleichen.
5. Bedeutung eines Zweitwohnsitz für die Steuer
Besitzen Sie neben Ihrem Hauptwohnsitz eine weitere Immobilie, kann auch eine Zahlung der Zweitwohnsitzsteuer auf Sie zukommen.
Viele unserer Gastgeber wollen Ihren Zweitwohnsitz zumindest teilweise auch an Gäste vermieten. Aber geht das ohne Nachteile? Was ist beim Zweitwohnsitz steuerrechtlich zu berücksichtigen? Wir schauen uns diese ausgesprochen häufigen Fälle genauer an, damit Sie alle Vor- und Nachteile für sich abwägen können:
Wenn Sie Ihr Ferienhaus auf Föhr oder Ihre Ferienwohnung in Heidelberg vorwiegend selbst nutzen wollen und Ihre sogenannte Eigennutzung der Immobilie für Sie wichtiger ist als Einnahmen durch Vermietung, gelten für Sie und Ihre Vermietung an Gäste besondere steuerrechtliche Rahmenbedingungen.
Denn: Bei Eigennutzung müssen Sie in einigen Städten und Kommunen eine Zweitwohnsitzsteuer (sog. Aufwandsteuer) zahlen. Der Steuersatz ist individuell und wird von den Gemeinden selbst festgelegt. Üblicherweise orientiert er sich an der Jahresnettokaltmiete und liegt durchschnittlich bei 10 Prozent. Er kann aber tatsächlich von 5 bis 23 Prozent variieren.
Unser Rat daher an Sie:
Bevor Sie eine Immobilie kaufen und zum Zweitwohnsitz machen, sollten Sie prüfen, ob und in welcher Höhe diese Zweitwohnsitzsteuer erhoben wird.
Wichtig zu wissen ist aber auch, dass Sie keine Zweitwohnsitzsteuer zahlen, wenn Sie die Ferienwohnung durchgehend und ausschließlich an Urlauber vermieten und sie als Beherbergungseinrichtung anmelden.
Das bedeutet für Sie, dass Sie zwar im Zeitraum der kurzfristigen Vermietung Ihre Wohnung am Meer nicht selbst nutzen können. Sehr wohl aber, sobald Sie diese später als Alterswohnsitz bewohnen möchten. Dann brechen Sie Ihr Vermietungsgewerbe ab und können die geliebten eigenen vier Wänden wieder selbst nutzen. Sie müssen dann allerdings auch Zweitwohnsitzsteuer zahlen, sofern Sie Ihre andere Immobilie weiterhin halten.
5.1. Zweitwohnsitzsteuer auch bei seltener Eigennutzung?
Uns erreichen immer wieder Fragen, ob die Regeln zur Zweitwohnsitzsteuer auch dann greifen, wenn ein Ferienhaus nur wenige ausgewählte Wochen von den Eigentümern selbst genutzt wird – zum Beispiel um während der Sommermonate Sonne, Sand und Meer zu genießen oder um Weihnachten mit der Familie im eingeschneiten, familieneigenen Chalet zu feiern.
Die Antwort lautet: Ja! Auch dann gilt die Immobilie steuerlich als Zweitwohnsitz.
Bei der Besteuerung des Zweitwohnsitzes ist grundlegend nämlich die Frage entscheidend, ob diese zweite Wohnung lediglich an Gäste vermietet wird oder ob Sie hier auch zeitweise als Eigentümer verweilen.
Unser Rat: Da das Thema Zweitwohnsitz und Steuer sehr komplex ist und es immer wieder Ausnahmen gibt, wie sich Steuern sparen lassen, wenden Sie sich für genauere Informationen für diese Sonderfälle an Ihren Steuerexperten.
6. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Wenn Sie die zu vermietende Ferienwohnung bzw. das Ferienhaus kaufen, fällt auch zusätzlich zu den bisher genannten Steuern die Grunderwerbsteuer für den Erwerb des Grundstücks und Ihrer Immobilie an. Der Steuersatz variiert von Bundesland zu Bundesland und kann bei einer Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises liegen. Letzteres trifft beispielsweise in Schleswig-Holstein, Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und dem Saarland zu.
In Deutschland läuft der Kauf einer Immobilie stets über einen Notar. Dieser ist es auch, der die Überweisung und Regelungen der Grunderwerbsteuer in die Hand nimmt.
Es gibt nur wenige Ausnahmen, in denen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen und zwar:
- beim Eigentümerwechsel durch Todesfall oder Schenkung
- beim Verkauf an Verwandte ersten Grades wie beispielsweise an Ehe- bzw. Lebenspartner und Kinder
- bei Grundstücken, die weniger als 2.500 Euro wert sind.
7. Steuern bei Ferienimmobilien im Ausland
Möchten Sie ein Ferienhaus im Ausland erwerben oder besitzen und vermieten Sie ein solches bereits, sind noch einmal gesonderte Regeln zu beachten. Wir fassen Ihnen hier das Wichtigste zusammen.
Gut zu wissen: Deutschland hat mit einigen Ländern ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Freistellungsmethode abgeschlossen. Durch dieses müssen Sie als Besitzer nicht doppelt Steuer entrichten, sondern entweder in dem Land, wo sich Ihre Ferienwohnung befindet, oder in Deutschland.
Zudem interessant: Deutschland erhebt für Ferienimmobilien keine Steuern auf den Kauf und die Nutzung, wenn diese zur Eigennutzung im Ausland erworben wurden. Doch die Vermietung bzw. die Mieteinnahmen aus der Vermietung durch zahlende Feriengäste müssen Immobilienbesitzer dem Finanzamt in Deutschland mitteilen.
Unser Rat:
Und wenn Sie Ihre Ferienwohnung im Ausland vermieten möchten, dann sollten Sie sich mit den regionalen und länderspezifischen Gesetzen zur Steuer auseinandersetzen.
Geben Sie außerdem bereits beim Kauf eines Ferienhauses auf die Nebenkosten einer solchen Investition Acht. Denn: Sowohl die Grunderwerbsteuer als auch durch den Erhalt und die Vermietung anfallende steuerliche Abgaben wie die Gemeindesteuer oder die Einkommensteuer können von Land zu Land stark variieren. In unserem Beitrag „Investition Ferienhaus: Hier sind die steuerlichen Abgaben besonders niedrig“ finden Sie eine umfangreiche Darstellung der Steuersätze plus eine Auswertung, wo sich unter steuerlichen Gesichtspunkten eine Investition heute besonders lohnt.
Wir legen Ihnen diesen spannenden Artikel aus dem Jahr 2021 sehr ans Herz. Sie werden zum Beispiel sehen, dass in Griechenland die Grunderwerbsteuer mit drei Prozent besonders niedrig ist. Und auch die Einkommensteuer mit elf Prozent kann hier sehr zu Ihrem Vorteil sein. Für Sie haben wir die beliebtesten europäischen Ferienziele unter die Lupe genommen und Grunderwerbsteuer, kommunale Steuern und Einkommensteuer verglichen.
Viele Steuervorteile für Sie als Vermieter
Sie sehen: Ob Sie nun eine Ferienimmobilie als Alterswohnsitz kaufen oder ob Sie diese an Feriengäste vermieten oder selbst nutzen möchten, sind zahlreiche steuerliche Aspekte zu beachten. Lassen Sie sich hiervon aber nicht abschrecken. Denn hinter den Steuern stecken viele Vorteile für Sie, durch welche die Investition an sich und auch die Vermietung an Gäste günstiger und lukrativer werden kann. Um keinen Steuervorteil zu verpassen, wenden Sie sich an Ihren Steuerberater.
Und lassen Sie sich am besten schon jetzt für Ihre zukünftige Vermietung auf unserem Portal von der Vermietung anderer Gastgeber auf unserem Portal inspirieren, mit denen Sie sich über unsere Seite auch direkt vernetzen und austauschen können. Registrieren Sie sich dazu gleich als Gastgeber auf Traum-Ferienwohnungen.
FAQs Steuern bei der Vermietung von Ferienwohnungen
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vielen Dank für den Kommentar. Für die Einstufung als Gewerbe gibt es viele Kriterien. In diesem Artikel haben wir nur 2 ganz oberflächlich angerissen. Mehr Informationen (inkl. Ihres völlig richtigem Kriteriums der hotelmäßigen Organisation) gibt es hier: https://www.traum-ferienwohnungen.de/vermieter-magazin/ferienwohnung-anmelden-genehmigungen-und-gewerbe-anmeldung/#2-anmeldung-der-ferienwohnung-beim-gewerbeamt . Deshalb haben wir den Artikel direkt verlinkt.
Viele Grüße aus Bremen
Ihr Team von Traum-Ferienwohnungen
Hallo, schoener Artikel. Aber fuer mich fehlt eine interessante und wichtige Information: wenn ich denn Gewerbe anmelde mit allen Vorteilen der Vorsteuerabzugsberechtigung, was passiert, wenn ich eines Tages beschliesse, dass ich das Ferienhaus nicht mehr vermieten, sondern selbst bewohnen will? Welche Abgaben fallen an, wenn das Ferienhaus von gewerblich nach privat ueberfuehrt wird?
Hallo Frau Becker,
in dem Fall ist auf jeden Fall die Wertsteigerung zu versteuern. Tatsächlich wird dieser Punkt oft unterschätzt und ist auch teilweise etwas komplizierter. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich mit solchen Fragen direkt an einen Steuerberater bzw. eine Steuerberaterin zu wenden.
Viele Grüße aus Bremen
Ihr Team von Traum-Ferienwohnungen
Danke für den toll geschriebenen Artikel! Muss man die Ferienwohnung als Gewerbe angemeldet haben, um die Vorsteuerabzüge machen zu können?
Gruß!
Tom
Hallo Tom,
vielen Dank, das freut uns sehr! Vorsteuerabzugsberechtigt ist in der Regel nur jemand, der ein Gewerbe angemeldet hat. Schau hier gerne mal für mehr Infos zu dem Thema: https://www.lexoffice.de/lexikon/vorsteuerabzugsberechtigt/. Oder frag direkt beim Steuerberater nach. Der kann dir dazu sicherlich noch mehr Details geben.
Viele Grüße aus Bremen
Dein Team von Traum-Ferienwohnungen