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Ferienwohnung anmelden leicht gemacht

Laptop mit vielen Checklisten, um eine Ferienwohnung anzumelden auf grünem Hintergrund
Laptop mit vielen Checklisten, um eine Ferienwohnung anzumelden auf grünem Hintergrund

Sie wollen in eine Immobilie investieren, Ihre Zweitwohnung am Meer ist viel zu oft ungenutzt oder Sie haben unerwartet eine Immobilie in der Hamburger Innenstadt geerbt und wollen sie nun Gästen zur Verfügung stellen? Dann stehen Sie vermutlich vor der Frage, wo Sie welche Genehmigungen beantragen, wo und in welcher Form Sie die Ferienwohnung anmelden müssen und was steuerlich zu bedenken ist.

Wir stellen Ihnen hier die wichtigsten Schritte im Rahmen der Anmeldung einer Ferienwohnung vor und zeigen Ihnen, woran Sie denken müssen – je nachdem, in welcher Form, mit welchem Zweck und welchem Service Sie Ihre Ferienwohnung vermieten wollen.

So sind Sie bestens darüber informiert,

  • welche Behörden für Sie relevant sind,
  • welche Genehmigungen Sie für die Vermietung der Ferienwohnung benötigen,
  • ob Sie für die Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden müssen,
  • wann Sie Umsatzsteuer zahlen oder
  • das Einwohnermeldeamt kontaktieren müssen.

Und Sie starten mit einem guten Gefühl, was Sie dürfen und welche Unterlagen Sie benötigen, in die erfolgreiche Vermietung.

Hinweis: Wir geben hier keine Rechts- oder Steuerberatung. Wenden Sie sich bei individuellen Fragen bitte an einen entsprechenden Berater.

Ferienwohnung anmelden: Was Sie vor der Vermietung der Ferienwohnung beachten müssen

Bevor wir mit unserem umfassenden Überblick über Regelungen im Rahmen der Anmeldung von Ferienwohnungen starten, möchten wir Sie auf zwei grundlegende Voraussetzungen hinweisen, die für eine Vermietung Ihrer Immobilie an Feriengäste erfüllt sein müssen:

1. Ist Ihre Wohnung in eine Immobilie wie ein Mehrparteienhaus oder in einen Immobilienkomplex eingebunden, muss Ihre Eigentümergemeinschaft der Vermietung an Gäste zustimmen.

2. Die Vermietung an Urlauber muss durch regionale bzw. lokale Bestimmungen gestattet sein. In einigen Städten besteht nämlich ein Zweckentfremdungsverbot, das Ihre Vermietung an Feriengäste evtl. grundsätzlich untersagt.

Was genau das Zweckentfremdungsverbot besagt, wo es besteht und wie Sie die Zweckentfremdung beantragen, zeigen wir Ihnen in den kommenden Absätzen.

Was ist das Zweckentfremdungsverbot? Wozu dient es?

Ergänzend zu allgemeinen Pflichten und Regeln zur Anmeldung einer Ferienwohnung gelten in einigen Regionen zusätzlich Gesetze, die dem Schutz von Wohnraum dienen. Diese Regelungen greifen auf Landesebene und sind oft in angepasster Form kommunal wirksam.

Zu Zweckentfremdung zählt alles, was dauerhaftes Wohnen verhindert wie beispielsweise:

  • ausschließliche gewerbliche Nutzung, beispielsweise als Restaurant oder Büro
  • kurzzeitige Vermietung von Immobilien an Urlauber
  • aber auch dauerhafter Leerstand, der spekulativ motiviert ist

Der Gesetzgeber möchte durch das Zweckentfremdungsverbot sicherstellen, dass ausreichend Wohnraum für die in einer Stadt oder Region lebenden Menschen zur Verfügung steht – und das zu angemessenen Bedingungen. So sollen vor allem kurzfristige Vermietungen eingeschränkt werden.

In Regionen, die den Wohnraum durch diese gesonderten Regeln schützen, sind Ihre Möglichkeiten, eine Immobilie als Ferienwohnung zu vermieten, unter Umständen stark eingeschränkt. Um in Bremen, Berlin oder Hamburg beispielsweise kurzfristig – also an Feriengäste – zu vermieten, brauchen Sie zwingend eine Genehmigung zur Zweckentfremdung durch die lokalen bzw. regionalen Behörden.

Ihre Chancen auf diese Genehmigung hängen von den regionalen Auslegungen und der individuellen Immobilie ab. Stets stellen die Behörden das öffentliche Interesse am Schutz des Wohnraums dem vorrangig öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interesse gegenüber und wägen es ab.

Zweckentfremdungsverbot – wie und wo Zweckentfremdung anmelden?

Das Zweckentfremdungsgesetz ist – wenn auch teils anders genannt – in den jeweiligen Landesgesetzen zu finden. Diese ermöglichen es Städten und Gemeinden, Regelungen zum Verbot der Zweckentfremdung zu erlassen. Entsprechende Gesetze bestehen in Bundesländern wie Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg, Berlin, Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Thüringen.

Die Zweckentfremdung kann aber regional verschieden umgesetzt werden.

Auch für die Genehmigung der Zweckentfremdung gibt es unterschiedliche Anlaufstellen: Sie erfolgt über die Gemeinde, das Bürgeramt, Wohnungsamt oder über den Bezirk, in dem der Wohnraum liegt.

Einige Städte oder Kommunen haben zum Beispiel eigens zur Klärung von Fragen bzw. für die Antragsstellungen von Zweckentfremdung Online-Dienste eingerichtet. In Hamburg müssen Sie so eine Wohnraumschutznummer (Lizenz) über das entsprechende Serviceportal der Stadt beantragen.

Gebühren bei Zweckentfremdung

Neben der Anmeldung sind auch die Strafen bzw. Bußgelder nicht einheitlich. Die Höhe hängt stark von den jeweiligen Verordnungen ab. Bei Zuwiderhandlung müssen Vermieter in Niedersachsen, Brandenburg und Bremen beispielsweise mit Strafen von bis zu 100.000 Euro rechnen. In Bayern, Hamburg und Berlin sind sogar Bußgelder von bis zu 500.000 Euro möglich.

Bremen und Berlin verlangen zusätzlich zu den Bußgeldern Ausgleichszahlungen: In Berlin müssen Sie dauerhaft 5 Euro pro zweckentfremdetem Quadratmeter entrichten. In Bremen berechnet sich die Ausgleichszahlung am Schaden, der dem Wohnungsmarkt durch die Zweckentfremdung entsteht.

Thüringen, Berlin und Brandenburg behalten sich zudem vor, die betroffene Immobilie in Wohnraum zurückzuführen. Heißt: Sie müssten Ihre Ferienwohnung bzw. Ihr Ferienhaus dem Wohnungsmarkt wieder zur Verfügung stellen.

Wir empfehlen Ihnen dringend, sich für die Detailfragen mit den zuständigen Behörden in Verbindung zu setzen und im Zweifel Experten zu Rate zu ziehen.

Wann die Hygienevorschriften des Gesundheitsamtes für Sie gelten

Im nächsten Schritt widmen wir uns den Vorgaben des Gesundheitsamtes: Wenn Sie Ihr Ferienhaus ohne jeden Service von Lebensmitteln und Speisen vermieten und Ihre Feriengäste reine Selbstversorger sind, brauchen Sie keinerlei Hygienevorschriften zu beachten.

Möchten Sie aber Ihren Feriengästen den Urlaub durch einen Frühstücksservice oder andere Speiseangebote noch angenehmer machen? Dann unterliegen Sie den Regelungen des Gesundheitsamtes.

Auch wenn Sie nur Butterbrezeln als kleine Aufmerksamkeit nach langer Anreise oder im Kühlschrank Krabbensalat zur Einstimmung auf den Nordsee-Urlaub bereitstellen, müssen Sie sich an die Vorschriften wie beispielsweise das Infektionsschutzgesetz halten.

Das bedeutet: Alle Personen, die mit den Lebensmitteln arbeiten, die Sie Ihren Gästen anbieten, müssen regelmäßig an Lebensmittelhygieneschulungen teilnehmen.

Frühstück mit Brötchen und Marmelade
Wenn Sie einen Frühstücksservice anbieten, gelten für Sie Hygienevorschriften

So gibt es beispielsweise die Erstbelehrung des Gesundheitsamtes. Die ist zwingend für alle, die erstmalig mit bestimmten Lebensmitteln oder mit den Bedarfsgegenständen, die für die Lebensmittel verwendet werden, in unmittelbaren Kontakt kommen. Das gilt für Arbeitnehmer und Unternehmer bereits vor Aufnahme der Tätigkeit. Eine Dokumentation über die Erstbelehrung müssen die Arbeitnehmer ihrem Arbeitgeber überlassen. Ausgenommen von der Schulungspflicht sind Personen mit entsprechender Fachausbildung.

Zudem müssen alle Angestellten eines Unternehmens alle zwei Jahre erneut belehrt werden – im Rahmen sog. Folgebelehrungen. Und auch der Unternehmer selbst muss sich regelmäßig auf dem Laufenden halten.

Weitere Informationen zu den Vorschriften und Schulungen finden Sie beim zuständigen Gesundheitsamt oder auch bei der IHK in Ihrer Region.

Erkundigen Sie sich also unbedingt bei den zuständigen Behörden, was für Sie und Ihr Angebot gilt. Denn in manchen Fällen können Sie durch das Angebot von Speisen sogar als Reiseveranstalter eingestuft werden. Und als solcher benötigen Sie zwar in der Regel keine Erlaubnis oder Genehmigung, doch zählt die Tätigkeit zu den überwachungsbedürftigen Gewerben nach § 38 Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung (GewO).

Das heißt:
Unverzüglich nach Erstattung der Gewerbeanzeige beim zuständigen Ordnungsamt wird Ihre Zuverlässigkeit als Gewerbetreibender durch das Ordnungsamt bzw. Bezirksamt überprüft. Hierfür benötigen Sie ein polizeiliches Führungszeugnis und einen Auszug aus dem Gewerbezentralregister zur Vorlage bei einer Behörde.

Wie Sie sehen bringt die Einstufung als Reiseveranstalter weitere Schritte für Sie mit sich, weshalb Sie sich genau überlegen sollten, ob und in welcher Form Sie Speisen anbieten.

Wo Sie Ihre Ferienwohnung anmelden müssen

Haben Sie die Zweckentfremdung für die Anmeldung Ihrer Ferienwohnung geklärt und wissen Sie, ob und welche Hygienevorschriften Sie einhalten müssen, können Sie den nächsten Schritt gehen und Ihre Ferienwohnung anmelden. Wir erklären Ihnen, was jetzt zu beachten ist.

1. Anmeldung beim Einwohnermeldeamt/Ordnungsamt

Jede Wohnung muss in Deutschland behördlich gemeldet werden. Das gilt auch für Ferienwohnungen. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung anmelden wollen, müssen Sie sich an das Einwohnermeldeamt wenden. Manchmal sind auch das Ordnungsamt und anderen Stellen zuständig. Unter Umständen kann außerdem eine Anmeldung beim Gewerbeamt erforderlich sein. (Dazu unten mehr.)

Für die Anmeldung der Ferienwohnung haben Sie zwei Optionen:

  • Anmeldung als Beherbergungseinrichtung bzw. Beherbergungsbetrieb
  • Anmeldung als Zweitwohnsitz.

Welche der beiden Optionen für Sie zutreffend ist, hängt von der geplanten Nutzung der Wohnung ab. Wir erklären hier die Unterschiede:

Variante 1: Beherbergungsbetrieb

Planen Sie, Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus ausschließlich an Urlaubsgäste zu vermieten, müssen Sie sie beim zuständigen Amt bzw. der zuständigen Behörde als sog. Beherbergungseinrichtung anmelden. Ob das Ordnungsamt oder das Einwohnermeldeamt die richtige Anlaufstelle für Sie ist, kommt auf die jeweilige Gemeinde an. Informieren Sie sich daher direkt vor Ort, um die Anmeldung der Ferienwohnung beim richtigen Ansprechpartner vorzunehmen.

Mancherorts müssen Sie vielleicht ein Formular zur “Anmeldung einer Beherbergungseinrichtung” ausfüllen – mit allgemeinen Angaben über:

  • die Adresse der Ferienwohnung,
  • Ihre Kontaktdaten,
  • Beherbergungssteuer oder eine Gewerbeanmeldung.

Diese Daten bzw. Anmeldung benötigen Kommunen und Städte u.a., um Beiträge wie die Kurtaxe zu verwalten.

Variante 2: Zweitwohnsitz

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung auch selbst nutzen, müssen Sie diese nur beim Einwohnermeldeamt als Zweitwohnsitz anmelden. Das gilt auch, wenn Sie nur für wenige Wochen im Jahr in Ihrer Skihütte Urlaub machen oder nur in den Sommermonaten in Ihrer Ferienwohnung auf Borkum entspannen.

Sie müssen in diesem Fall allerdings beachten, dass eine Zweitwohnsitzsteuer anfällt. Deren Höhe wird in den jeweiligen Gemeinden, Städten und Kommunen festgesetzt und liegt in der Regel zwischen 5 und 20 Prozent der Nettokaltmiete der Immobilie.

2. Anmeldung der Ferienwohnung beim Gewerbeamt

Müssen Sie ein Gewerbe anmelden oder nicht? Diese Frage lässt sich nicht in einem Satz beantworten. Wir fassen Ihnen hier aber das Wichtigste zusammen.

Zunächst ist Folgendes relevant: Auch wenn Sie Ihre private Ferienwohnung nur hin und wieder an Feriengäste vermieten, müssen Sie die Einkünfte beim Finanzamt versteuern. Hier gilt also für die zeitweise Vermietung – und sei es nur an Freunde und Bekannte für wenige Wochen im Jahr – dasselbe wie für die ausschließliche Vermietung an Feriengäste. Die Einkünfte müssen Sie in Ihrer jährlichen Steuererklärung angeben:

  • als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sprich Verwaltung Ihres Privatvermögens

oder

  • als Einkünfte aus einem gewerblichen Geschäftsbetrieb.

Um die Frage zu klären, gibt es einige hilfreiche Kriterien. Oft muss aber im Einzelfall entschieden werden, ob es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt. Die Grenzen verschwimmen hier.

Wir empfehlen Ihnen daher, sich für Detailfragen an die zuständigen Behörden oder einen Steuerberater zu wenden.

Frau am Laptop, die sich z.B. informiert wie Sie Ihre Ferienwohnung anmelden muss
Ob Sie ein Gewerbe anmelden müssen, hängt von mehreren Kriterien ab

Kriterium 1: Gewinnerzielungsabsicht

Ist die Vermietung eine selbstständige Tätigkeit und es geht Ihnen um die Erzielung wirtschaftlicher Gewinne, sieht das Finanzamt einen gewerblichen Geschäftsbetrieb. Sie müssen also ein Gewerbe anmelden. Konkret bedeutet das: Wenn Sie

  • die Vermietung nicht nur als Hobby betreiben,
  • eine oder mehrere Ferienwohnungen regelmäßig an Feriengäste anbieten,
  • Ihre Ferienimmobilie öffentlich durch Inserate bewerben,
  • Zeit in Verwaltung und Ausstattung investieren,
  • ggf. Angestellte zur Reinigung oder Verwaltung beschäftigen
  • oder weitere Services wie Fahrradverleih oder Frühstück anbieten,

wird das Finanzamt mit großer Wahrscheinlichkeit Ihre Vermietung als gewerblich einstufen. Erst recht, wenn die Einnahmen aus der Vermietung Ihren Lebensunterhalt vollständig oder zu einem großen Teil abdecken.

Kriterium 2: Verhältnis von Eigennutzung und Vermietung an Gäste

Nutzen Sie Ihre Ferienwohnung vorwiegend selbst und nur hin und wieder kommen Feriengäste auch in den Genuss Ihrer Immobilie, wird in der Regel von keiner Gewinnabsicht ausgegangen. Die Vermietung gilt nicht als Gewerbe. Entscheidend sind dafür die exakten Zeitspannen, wozu das Finanzamt den prozentualen Anteil von Eigennutzung und Vermietung ermittelt.

Vermieten Sie immer an Urlauber und Ihr Belegungsplan ist zu 75 Prozent ausgebucht, gehen die Behörden vom Ziel eines finanziellen Gewinns und einem Gewerbe aus. Bei geringer Auslastung verlangen die Behörden eine Art Einkommensprognose, die Ihnen als Vermieter ermöglicht, Ihre Ferienwohnung individuell beurteilen zu lassen.

Kriterium 3: Höhe der Einkünfte

Entscheidend für die Frage, ob ein Gewerbe angemeldet werden muss oder nicht, ist auch die Höhe der jährlichen Einkünfte: Das Steuergesetz besagt, dass Sie ab einer Jahresgrenze von 24.500 Euro Gewerbesteuer zahlen müssen. Bei Einnahmen aus Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern, die diese Marke überschreiten, wird Ihre Vermietung immer als gewerblich eingestuft. Das heißt: Sie sind gewerbesteuerpflichtig.

Kriterium 4: Ferienwohnungen als hotelmäßige Organisation

Der Bundesfinanzhof hat festgelegt, dass bei Vermietungen von vier Ferienwohnungen und mehr eine gewerbliche Absicht vorhanden ist und somit ein Gewerbe angemeldet werden muss.

Diese Verpflichtung kann jedoch auch vorliegen, wenn bei weniger Unterkünften folgende Voraussetzungen erfüllt sind. Die Ferienwohnung oder das Ferienhaus…

  • ist vollständig eingerichtet und ist im Verbund mit anderen Ferienwohnungen.
  • wird kurzfristig vermietet und durch eine Feriendienstorganisation verwaltet.
  • verfügt über eine Rezeption, die ständig besetzt ist.

Wichtig zu wissen: Damit eine Gewerbeanmeldung nötig ist, müssen laut DTV alle drei Faktoren gegeben sein.

Anmeldung des Gewerbes

Konnten Sie die Frage „Gewerbesteuer für Ferienwohnungen – ja oder nein?“ mit einem „Ja“ klären, müssen Sie die Vermietung beim Gewerbeamt anmelden. Hierfür fällt eine Bearbeitungsgebühr zwischen 15 und 65 Euro an. Außerdem müssen Sie folgende Dokumente vorweisen:

  • Vollständig ausgefülltes Formular
  • Personalausweis
  • Genehmigungen und Nachweise
  • Handelsregister-Auszug (sofern im Handelsregister eingetragen)

Sonderfall: Kleinunternehmerregelung

Bei der Gewerbeanmeldung haben Sie die u. U. Wahl, ob Sie die Kleinunternehmerregelung oder direkt die Regelbesteuerung nutzen möchten.

Sind Sie als Kleinunternehmer angemeldet, fällt bei Ihnen keine Umsatzsteuer an (§14 UStG/§19 UStG). Dazu darf der von Ihnen erwirtschaftete Umsatz des Vorjahres nicht über 22.000 Euro liegen. Der durch Sie vorhergesagte, also geschätzte Umsatz für das Folgejahr wiederum darf 50.000 Euro nicht überschreiten.

Wichtig zu wissen:
Diese 22.000 Euro setzen sich aus allen Einnahmen zusammen, die Sie erzielen: aus denen aus den Mieteinnahmen und allen weiteren Einnahmen aus einer selbstständigen Tätigkeit oder aus einer weiteren Ferienwohnung.

Gerade, wenn Sie größere Investitionen planen, kann es sinnvoll sein die Kleinunternehmerregelung nicht zu nutzen, um Vorsteuer abziehen zu können. Sprechen Sie Ihre Option daher am besten mit einem Steuerberater durch.

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Bei Umsätzen unter 22.000 Euro können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen

3. Anmeldung beim Finanzamt

Haben Sie Ihre Ferienwohnung beim Gewerbeamt angemeldet, stellt dieses nach Prüfung und Bewilligung Ihren Gewerbeschein aus. Ihre Informationen leitet es an das Finanzamt weiter. Denn in der jährlichen Steuererklärung müssen Sie die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angeben und besteuern lassen.

Haben Sie aber kein Gewerbe angemeldet, müssen Sie die Ferienwohnung oder das Ferienhaus selbst beim Finanzamt anmelden. Dieser Schritt erfolgt allein dadurch, dass Sie bei der jährlichen Steuererklärung die entsprechende Anlage V (= Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) beifügen.

4. GEZ bzw. Rundfunk-Beitrag: Anmeldung Ihrer Ferienwohnung

Neben der Klärung mit dem Gesundheitsamt und der Anmeldung beim Gewerbeamt, dem Finanzamt und Einwohnermeldeamt müssen Sie Ihre Ferienwohnung u. U. auch beim Rundfunk-Beitragsservice (früher GEZ – Gebühren-Einzugs-Zentrale) registrieren. Die notwendigen Formulare stehen Ihnen beim Beitragsservice zur Verfügung und sind unserer Erfahrung nach recht schnell und unkompliziert ausgefüllt.

Wichtig zu wissen: Die Beitragshöhe bemisst sich an der Nutzung der Ferienimmobilie. Wieder stellt sich also die Frage: Eigennutzung oder Fremdnutzung?

Bei Eigennutzung im Rahmen eines Zweitwohnsitzes werden 17,50 Euro pro Monat in voller Höhe berechnet. Bei ausschließlicher Vermietung an Urlauber ohne Selbstnutzung gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Sie sind nicht gebührenpflichtig, wenn sich die Ferienwohnung in demselben Gebäudekomplex oder auf demselben Grundstück befindet wie Ihr privater Wohnsitz.
  • Liegt die dauerhaft vermietete Ferienimmobilie aber an einem anderen Ort als Ihr privater Wohnsitz, beläuft sich der Rundfunkbeitrag für die Ferienwohnung in der Regel auf 5,83 Euro.

Weitere Details und die Formulare zur Anmeldung finden Sie hier: Zum Rundbeitrag-Onlineservice.

Gewerbe angemeldet, Umsatzsteuer, GEZ und Hygienevorschriften geklärt: Jetzt darf es losgehen

Sie haben jetzt eine ganze Menge rund um die Anmeldung Ihrer Ferienwohnung geklärt:

  • Die verschiedenen Behörden sind informiert.
  • Sie haben alle Genehmigungen zur Zweckentfremdung oder für den Frühstücksservice prüfen lassen.
  • Sie wissen, ob Sie gewerblich vermieten oder privat.
  • Und auch die Rundfunkgebühren sind korrekt gemeldet.

Jetzt darf es losgehen. Jetzt können Sie endlich starten und als Vermieter erste Feriengäste in Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus einladen. Und wenn Sie denken: Das war ja eine ganze Menge Organisatorisches bis hierher, dann wollen wir Ihnen sagen:

Jetzt dürfen Sie es sich leichter machen!

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FAQs zum Thema Ferienwohnung anmelden

Und die Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen rund um die Anmeldung von Ferienwohnungen haben wir Ihnen hier noch einmal zusammengetragen.

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