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Grundsteuerreform: So einfach gelingt die Grundsteuererklärung

Illustration mit Marker und Taschenrechner
Illustration mit Marker und Taschenrechner

Haben Sie schon Ihre Grundsteuererklärung abgegeben? Oder stehen Sie noch vor der Frage, welche Berechnung in ihrem Bundesland zutrifft und welche Angaben notwendig sind? Wenn Sie zu denjenigen gehören, die ihre Grundsteuererklärung bisher vor sich her geschoben haben, sollten Sie spätestens jetzt mit diesem Thema auseinandersetzen: Bis zum 31.01.2023 können Sie als Vermieter ihre Erklärung zur Feststellung der neuen Grundsteuer noch abgeben.

Ob bebaute oder unbebaute Grundstücke, ob Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Betriebe der Land- und Forstwirtschaft: Alle Eigentümerinnen und Eigentümer müssen zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Das gilt bis auf wenige Ausnahmen auch bei der Vermietung von Ferienunterkünften. Die neu berechnete Grundsteuer wird dann ab dem 1. Januar 2025 erhoben.

Wir möchten Ihnen mit diesem Artikel eine umfassende Übersicht darüber geben, was es mit der neuen Grundsteuerreform auf sich hat, welche Angaben Sie für Ihre Grundsteuererklärung benötigen und wo Sie die entsprechenden Daten finden. Außerdem verraten wir Ihnen, wie die Abgabe der Grundsteuererklärung ganz einfach gelingt!

Wer muss eine Grundsteuererklärung abgeben?

Als Vermieter einer Immobilie sind Sie sicherlich schon vertraut mit den verschiedenen Steuern, die im Rahmen einer Vermietung anfallen. Die Einkommenssteuer, Umsatzssteuer und Gewerbesteuer sind die bekanntesten. Eine Steuer, die aktuell viel diskutiert wird, ist die Grundsteuer. Bereits im April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht sein Urteil gefällt und entschieden, dass die Berechnung und Erhebung der Grundsteuer anhand der bisherigen Einheitswerte verfassungswidrig sind. Im Rahmen der Grundsteuerreform lösen nun die neuen Grundsteuerwerte die alten Einheitswerte zur Berechnung der Grundsteuer ab. Dafür müssen die Grundsteuerwerte erstmals ermittelt werden. Das betrifft alle rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland. Für Ferienunterkünfte, die sich im Ausland befinden, muss keine Grundsteuererklärung vorgenommen werden!

Jeder, der am Stichtag 1. Januar 2022 ein Grundstück, eine Immobilie oder einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft besitzt oder besaß, ist verpflichtet, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abzugeben.

Entscheidend für die Angaben in der Grundsteuererklärung sind die Verhältnisse (also der Zustand des Eigentums und die Besitzverhältnisse) am 1. Januar 2022. Wenn Sie Ihr Grundstück im Laufe des Jahres verkaufen, müssen Sie dennoch eine Grundsteuererklärung machen – zum 1. Januar 2023 werden die Verhältnisse angepasst. In den meisten Bundesländern wurde Eigentümerinnen und Eigentümern ein Informationsschreiben zugestellt. Doch auch wenn Sie kein Schreiben erhalten haben (zum Beispiel in Berlin), sind Sie zur Abgabe der Grundsteuererklärung verpflichtet.

Bis wann muss ich die Grundsteuererklärung einreichen?

Seit dem 1. Juli 2022 können Sie die Grundsteuererklärung bei Ihrem zuständigen Finanzamt einreichen. Ursprünglich endete die Abgabefrist am 31. Oktober 2022. Bis dahin hatte allerdings nicht einmal ein Drittel aller Eigentümerinnen und Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgegeben. Deshalb beschlossen die Bundesländer einstimmig eine Verlängerung der Abgabefrist um drei Monate. Jetzt müssen Sie Ihre Grundsteuererklärung bis zum 31. Januar 2023 abgeben. Um der Marktentwicklung gerecht zu werden, soll künftig alle sieben Jahre eine neue Hauptfeststellung stattfinden.

Was brauche ich für meine Grundsteuererklärung?

Welche Daten Sie für Ihre Grundsteuererklärung benötigen, hängt ganz vom Bundesland ab, in dem sich Ihr Grundstück befindet.

Elf Bundesländer nehmen zur Berechnung der neuen Grundsteuer am sogenannten Bundesmodell teil. Dazu gehören:

Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen

Fünf Bundesländer haben von der “Öffnungsklausel” im Reformgesetz Gebrauch gemacht und eigene Verfahren entwickelt. Diese sind:

Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.


Erforderliche Angaben in allen Bundesländern

Für die Grundsteuererklärung benötigen Sie das Aktenzeichen oder die Steuernummer für das Grundstück. Diese finden Sie zum Beispiel im letzten Grundsteuerbescheid oder im Informationsschreiben zur Grundsteuererklärung.

Außerdem brauchen Sie Grundbuchdaten wie Adresse, Eigentümerin oder Eigentümer, Gemarkung, Flurnummer, Flurstück-Nummer und Grundstücksfläche. Die Angaben finden Sie in Ihrem Grundbuchauszug.

Erforderliche Angaben für das Bundesmodell

Neben Aktenzeichen und Grundbuchdaten benötigen Sie im Bundesmodell noch Angaben über

  • die Grundstücksart (z.B. unbebaut, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Wohneigentum, Mietwohngrundstück oder Geschäftsgrundstück)
  • den Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022
  • das Baujahr des Gebäudes
  • die Wohn- und Nutzfläche
  • die Anzahl der Garagen- und Tiefgaragenstellplätze

Benötigte Angaben in anderen Bundesländern

In den restlichen fünf Bundesländern müssen Sie (neben Aktenzeichen/Steuernummer und Grundbuchdaten) weniger Angaben machen als im Bundesmodell. In Baden-Württemberg brauchen Sie für Ihre Grundsteuererklärung den Bodenrichtwert. In Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen müssen Sie Angaben zur Wohn- bzw. Nutzfläche machen.

Wohn – und Nutzfläche richtig angeben

Es ist wichtig, Wohn- und Nutzflächen korrekt zu berechnen, denn sie wirken sich unmittelbar auf die Höhe der Grundsteuer aus! Die Quadratmeterangaben finden Sie

  • im Kaufvertrag
  • in der Teilungserklärung bei Wohnungseigentum
  • im Mietvertrag bei vermieteten Wohnungen
  • in den Bauunterlagen

Bevor Sie die Angaben aus den Unterlagen übernehmen, empfiehlt sich eine kurze Prüfung, ob die Flächenangaben nicht zu hoch sind. Nicht alle Räume und Flächen müssen nämlich in der Grundsteuererklärung angegeben werden. Nach der Wohnflächenverordnung werden Zubehörräume wie Keller, Garagen und Heizungsräume gar nicht bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt. Manche Flächen werden nur anteilig berücksichtigt. Zur Nutzfläche gehören Räume, die betrieblich oder öffentlich genutzt werden, zum Beispiel Verkaufsräume, Büroräume und Werkstätten. Aber Achtung: Ein häusliches Arbeitszimmer wird zur Wohnfläche hinzugerechnet!

Wie kann ich die Grundsteuererklärung abgeben?

Die Finanzverwaltungen stellen die Formulare für eine elektronische Abgabe der Grundsteuererklärung kostenlos online zur Verfügung. Sie bieten mit ELSTER zwar einen Online-Service an, doch die Bedienung ist für Laien gar nicht so einfach.

Bitte beachten Sie: Wenn Sie noch kein Elster-Konto haben, müssen Sie für die Grundsteuererklärung unbedingt genügend Zeit einplanen. Die Freischaltung Ihres Benutzerkontos kann zwei bis drei Wochen dauern, denn die Aktivierungscodes werden per Post versendet.

Einfache und sichere Alternative: wundertax

Mit seiner einfachen Anwendung bietet wundertax die optimale Alternative. Sie benötigen kein eigenes Elster-Konto und können sofort beginnen. Schritt für Schritt werden Sie durch Ihre Grundsteuererklärung geführt. Erklärungen und Hinweise zum Ausfüllen sparen Zeit und Nerven.

Es erscheinen automatisch nur die Eingaben, die für Ihr Bundesland brauchen – Sie müssen sich also nicht durch etliche Steuerformulare und komplizierte Behördensprache wühlen. Benötigte Angaben wie Bodenrichtwerte erhalten Sie durch nur einen Klick. Eine integrierte Plausibilitätsprüfung am Ende stellt sicher, dass Sie keine Fehler machen. So wird die Grundsteuererklärung zum Kinderspiel!

Was ist die Grundsteuer eigentlich?

Auf Eigentum von Grundbesitz wird Grundsteuer erhoben. Dazu gehören bebaute und unbebaute Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Vermieter dürfen die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen und als Teil der Nebenkosten abrechnen.

Für Städte und Gemeinden gehört die Grundsteuer zu ihren wichtigsten Einnahmequellen. Die Einnahmen fließen ausschließlich in die Infrastruktur der jeweiligen Gemeinde und finanzieren somit Investitionen in Straßen, Brücken und Radwege, aber auch öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Kitas, Büchereien und Schwimmbäder.

Die Grundsteuer gilt immer für ein Kalenderjahr und wird meist in vierteljährlichen Raten bezahlt: zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Da die Grundsteuer mit Beginn eines Kalenderjahres entsteht, sind für ihre Berechnung immer die Verhältnisse am 1. Januar des jeweiligen Jahres entscheidend. Auch wenn Sie Ihre Ferienimmobilie im Laufe eines Jahres verkaufen, sind Sie offiziell bis Ende des Kalenderjahres Schuldner der fälligen Grundsteuer.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Höhe der Grundsteuer berechnet sich (noch bis Ende 2024) nach diesen drei Größen, die das zuständige Finanzamt ermittelt und miteinander multipliziert:

Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz

1. Einheitswert: Der Einheitswert beziffert den Wert von Grundstücken und Immobilien. Zum Errechnen des Einheitswerts wird bei bebauten Grundstücken meist das Ertragswertverfahren angewendet. Dabei wird die Jahresrohmiete zum Stichtag 1. Januar 1935 (Ostdeutschland) oder 1. Januar 1964 (Westdeutschland) mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser Vervielfältiger berücksichtigt Faktoren wie Bauweise und Baujahr der Immobilie oder die Gemeindegröße.

Falls es keine Daten zur Jahresrohmiete von 1964 bzw. 1935 gibt und nicht genügend vergleichbare Objekte (z.B. bei Luxusimmobilien), findet das Sachwertverfahren Anwendung. Dabei spielt der Bodenwert des Grundstücks eine Rolle sowie der Wert der baulichen Anlagen, der Außenanlagen und der Marktanpassungsfaktor. Bei unbebauten Grundstücken ist das Verfahren am einfachsten: Die Grundstücksgröße wird mit dem Bodenrichtwert von 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) multipliziert.

2. Steuermesszahl: Um den Grundsteuermessbetrag zu errechnen, wird der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert. Sie richtet sich nach der Grundstücksart und unterscheidet nach neuen und alten Bundesländern. In den alten Bundesländern beträgt die Steuermesszahl 2,6 bis 6 Promille, in den neuen Bundesländern 5 bis 10 Promille des Einheitswerts.

3. Hebesatz: Der Grundsteuermessbetrag wird nun mit dem Hebesatz multipliziert, dessen Höhe jede Gemeinde individuell festlegt. Das Ergebnis ist die Steuerschuld, die Sie für Ihren Grundbesitz zahlen müssen. Der Hebesatz Grundsteuer A gilt für Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Er ist meist deutlich niedriger als der Hebesatz Grundsteuer B, der für alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke anfällt.

Im Zuge der Grundsteuerreform können Gemeinden ab 2025 den neuen Hebesatz Grundsteuer C festlegen. Er betrifft die baureifen, aber unbebauten Grundstücke. Damit soll der Spekulation mit Grundstücken vorgebeugt und Eigentümerinnen und Eigentümer zum Bauen animiert werden.

Ab dem 1. Januar 2025 ersetzt der Grundsteuerwert den alten Einheitswert bei der Berechnung der Grundsteuer:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz

Warum gibt es die Grundsteuerreform

Die Einheitswerte, die zur Berechnung der Grundsteuer verwendet werden, sind völlig veraltet. Eine erstmalige Hauptfeststellung der Einheitswerte bezieht sich auf den Stichtag 1. Januar 1935 und sollte ursprünglich alle 6 Jahre aktualisiert werden. In Westdeutschland wurden die Einheitswerte zum 1. Januar 1964 aktualisiert, in Ostdeutschland blieb es bei der Hauptfeststellung 1935.

Die Werte von 1935 bzw. 1964 spiegeln natürlich nicht die Wertentwicklungen in den vergangenen Jahrzehnten wider. Vergleichbare Grundstücke und Gebäude wurden bislang also oft unterschiedlich bewertet und besteuert. Diese Ungleichbehandlung hält das Bundesverfassungsgericht nicht für verfassungskonform.

Der bis Ende 2019 gesetzten Frist für eine Neuregelung kam der Gesetzgeber nach und beschloss eine Reform der Grundsteuer. Diese rollt nun 2022 an und nimmt ihren Anfang in der Neuberechnung der Grundsteuerwerte. Bis Ende 2024 erlaubt das Bundesverfassungsgericht noch die Verwendung der Einheitswerte.

Ab dem 1. Januar 2025 wird die neu berechnete Grundsteuer erstmals fällig.

Mit wundertax können Sie Ihre Grundsteuererklärung schnell und sicher online erledigen. Doch auch die unkomplizierte Abgabe der Einkommensteuererklärung ist mit wundertax möglich: Das Berliner Unternehmen bietet optimierte und leicht verständliche Steuer-Tools für die Bedürfnisse verschiedener Berufsgruppen an. Die Steuererklärung wird so effizient und einfach wie möglich. Ob Arbeitnehmer, Selbstständige oder Studierende – das Motto “Steuern einfach für jeden” macht wundertax durch seine einfache Anwendung wahr.

FAQ: Grundsteuererklärung

Für Ihre erfolgreiche Vermarktung registrieren Sie sich gern bei uns als Gastgeber und starten Sie die Vermietung. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg und Freude bei der Vermietung!

4 Kommentare

  1. Ich bin Freiberuflerin, keine Gewerbetreibende und arbeite im eigenem Haus. Ist mein Arbeitsplatz eine Nutzfläche oder ein häusliches Arbeitszimmer?
    Wozu zählt Vermietung und Verpachtung die Ferienwohnung?

    1. Hallo Frau Lachnitt,

      das ist natürlich ein sehr spezieller Fall. Wir dürfen hier keine Beratung machen und würden Ihnen raten sich z.B. an unseren Partner wundertax oder an einen Steuerberater zu wenden.

      Viele Grüße aus Bremen
      Ihr Team von Traum-Ferienwohnungen

  2. Unsere Objekte liegen in Spanien. Die Bearbeitung übernimmt ein Steuerbüro. Die angefallenen Beträge sind bereits abgeführt.
    Gruß
    Bischof

    1. Hallo Herr Bischof,
      so ist es natürlich besonders entspannt!

      Viele Grüße aus Bremen
      Ihr Team von Traum-Ferienwohnungen

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