Immobilie ohne Eigenkapital kaufen und vermieten: So kann es funktionieren

Immobilien gelten als eine der sichersten und rentabelsten Kapitalanlagen. Sie bieten Schutz vor Inflation, stetige Mieteinnahmen und langfristige Wertsteigerungen. Doch vor allem Einsteiger stehen oft vor derselben Hürde: Das nötige Eigenkapital fehlt oder ist in anderen Anlagen gebunden.

Hier kommt die sogenannte Vollfinanzierung ins Spiel. Die Idee, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen und zu vermieten, klingt verlockend: Die Bank übernimmt die Kosten, und die Mieter beziehungsweise Feriengäste zahlen über die laufenden Einnahmen das Darlehen ab.

Doch ist das in der Praxis wirklich so einfach? Die kurze Antwort lautet: Ja, es ist möglich – allerdings nur unter ganz bestimmten Bedingungen und mit einer durchdachten Strategie. In diesem Artikel erfahren Sie, wie eine Finanzierung ohne Eigenkapital funktioniert, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen, welche Risiken bestehen und warum sich gerade Ferienunterkünfte besonders gut für dieses Modell eignen.

Wenn Kreditinstitute von einer Finanzierung ohne Eigenkapital sprechen, unterscheiden sie grundsätzlich zwischen zwei Modellen: Der 100%-Finanzierung und der 110%-Finanzierung.

100%- vs. 110%-Finanzierung im Detail

Modell	Was übernimmt die Bank?
100%-Finanzierung	100 % des reinen Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten bezahlen Sie selbst.
110%-Finanzierung (Echte Vollfinanzierung)	100 % des Kaufpreises PLUS 10–15 % Kaufnebenkosten (Notar, Makler etc.)

• Die 100%-Finanzierung: Die Bank finanziert exakt den vereinbarten Kaufpreis der Immobilie. Die anfallenden Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie evtl. Maklerprovision), die in Deutschland je nach Bundesland etwa 10 bis 15% des Kaufpreises ausmachen, zahlen Sie aus eigener Tasche.
• Die 110%-Finanzierung: Hier übernimmt die Bank nicht nur den vollen Kaufpreis, sondern deckt auch sämtliche Kaufnebenkosten ab. Sie bringen rein rechnerisch kein einziges Euro-Cent eigenes Kapital in die Transaktion ein.

Kreditinstitute gehen bei einer Vollfinanzierung ein höheres Risiko ein. Fällt der Kreditnehmer aus oder muss die Immobilie schnell versteigert werden, deckt der Erlös im Ernstfall nicht die Gesamtschuld ab. Deshalb stellen Banken sehr hohe Anforderungen an Investoren, die eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen und vermieten wollen.

  [Bank-Check für Vollfinanzierung]

          ├── 1. Makellose Bonität (Hohes, sicheres Nettoeinkommen + Top-Schufa)

          ├── 2. Erstklassiges Objekt (Top-Lage, hervorragender Zustand, nachhaltiger Wert)

          └── 3. Positiver Cashflow (Miete/Einnahmen decken Raten & Nebenkosten voll ab)

1. Makellose persönliche Bonität

Sie benötigen ein solides, dauerhaftes und hohes Haushaltseinkommen. Ein unbefristetes Angestelltenverhältnis außerhalb der Probezeit ist für die meisten Banken Grundvoraussetzung. Zudem muss Ihre Schufa-Auskunft absolut makellos sein.

2. Hervorragende Lage und Zustand der Immobilie

Da die Bank das Objekt als einzige Sicherheit hält, prüft sie den sogenannten Beleihungswert extrem streng. Die Immobilie muss sich in einer begehrten Lage befinden (z. B. eine gefragte Urlaubsregion oder ein wirtschaftlich starkes Einzugsgebiet) und darf keinen Sanierungsstau aufweisen. Immobilien in B- oder C-Lagen werden von Kreditinstituten selten zu 100 % oder 110 % finanziert.

3. Positiver Cashflow (Ertragskraft)

Wenn Sie die Unterkunft vermieten möchten, muss die kalkulierte Miete beziehungsweise der Ertrag aus der Ferienvermietung hoch genug sein, um die monatliche Kreditrate (Zins + Tilgung) sowie Rücklagen für Instandhaltung und Bewirtschaftung sicher zu decken.

Warum ist die Vollfinanzierung bei Immobilieninvestoren so beliebt? Der Hauptgrund liegt im sogenannten Leverage-Effekt (Hebeleffekt).

                       (Gesamtertrag der Immobilie)
 Eigenkapitalrendite = ─────────────────────────────────
                       (Eingesetztes Eigenkapital)

Da das eingesetzte eigene Kapital bei einer Vollfinanzierung nahe oder exakt bei $0\text{ €}$ liegt, strebt die kalkulatorische Eigenkapitalrendite gegen unendlich. Sie bauen mit dem Geld der Bank Sachwertvermögen auf, das von Ihren Gästen oder Mietern abbezahlt wird.

Die wichtigsten Vorteile auf einen Blick:

• Schnellerer Marktstart: Sie müssen nicht jahrelang sparen, um Eigenkapital anzuhäufen, während Immobilienpreise und Baukosten weiter steigen.
• Erheblicher Liquiditätserhalt: Ihr vorhandenes Erspartes bleibt unangetastet auf Ihrem Konto. Es dient Ihnen als Notgroschen für unerwartete Reparaturen oder steht für weitere Investitionen zur Verfügung.
• Maximale Steuerabsetzbarkeit: Da Sie das Objekt zu 100 % fremdfinanzieren, fallen höhere Schuldzinsen an. Diese Zinsen können Sie in Deutschland vollumfänglich als Werbungskosten oder Betriebsausgaben von der Steuer absetzen.

Wo große Chancen locken, gibt es auch Risiken. Wer eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen und vermieten möchte, muss diese Gefahren realistisch einschätzen und absichern:

1. Höhere Zinslast und Zinsaufschläge: Für das höhere Risiko verlangen Banken bei Vollfinanzierungen meist einen Zinsaufschlag von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten im Vergleich zu einer klassischen Finanzierung mit 20 % Eigenkapital.
2. Hohe monatliche Kreditrate: Da der Finanzierungsbetrag höher ist, fällt auch die monatliche Bankrate höher aus. Sie benötigen verlässliche und dauerhafte Einnahmen, um diesen Abtrag zu sichern.
3. Risiko von Leerstand: Sollte die Unterkunft über einen längeren Zeitraum nicht vermietet sein, müssen Sie die hohe Kreditrate aus eigenen Mitteln weiterzahlen können.
4. Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung: Läuft die Zinsbindung (z. B. nach 10 oder 15 Jahren) aus und das Zinsniveau am Markt ist gestiegen, kann sich die Kreditrate bei der Restschuld spürbar erhöhen.

Eine normale Mietwohnung erwirtschaftet eine feste monatliche Miete. Bei gestiegenen Zinsen reicht diese Kaltmiete oft nicht mehr aus, um die hohe Kreditrate einer 100%- oder 110%-Finanzierung zu decken – das Objekt wird „cashflow-negativ“.

Hier bietet die Ferienvermietung einen entscheidenden Vorteil:

Da Sie eine Ferienwohnung tageweise vermieten, erzielen Sie in der Regel spürbar höhere Umsätze pro Monat als bei einer klassischen Dauervermietung. Diese höheren Erträge helfen Ihnen dabei, auch die höheren Monatsraten einer Vollfinanzierung problemlos abzudecken und gleichzeitig einen positiven Cashflow zu generieren.

Klassische Langzeitvermietung  -->  Fester Monatsertrag   -->  Oft zu gering für 110%-Rate
Ferienvermietung               -->  Höhere Tagespreise    -->  Deckung der Rate + Cashflow

Über reichweitenstarke Vermietungspartner wie Traum Ferienwohnungen können Sie Ihr Objekt gezielt vermarkten, die Auslastung optimieren und somit die Einnahmen nachhaltig sichern – was wiederum auch Ihre Bank überzeugt!

Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen und zu vermieten ist kein unrealistischer Traum, sondern ein bewährtes Instrument für einkommensstarke Erwerber mit hoher Bonität. Wer eine top gepflegte Immobilie in guter Lage wählt und durch ein renditestarkes Vermietungskonzept – wie die Ferienvermietung – für verlässliche Einnahmen sorgt, kann ohne eigenes Erspartes ein lukratives Immobilienportfolio aufbauen.

Prüfen Sie vorab Ihre Finanzen sorgfältig, halten Sie Rücklagen für Notfälle bereit und nutzen Sie starke Vermarktungskanäle, um von Tag eins an positive Erträge zu erwirtschaften.

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Häufig gestellte Fragen zur Vollfinanzierung