Was ist besser geeignet als Ferienwohnung: Neubau oder Bestandsimmobilie?

Was ist besser geeignet als Ferienwohnung: Neubau oder Bestandsimmobilie?

In eine Ferienimmobilie zu investieren, ist ein großer Schritt. Vor allem dann, wenn die Immobilie sich nicht nur selbst tragen, sondern auch eine attraktive Einnahmequelle und Geldanlage sein soll. Da stellt sich schon zu Beginn die Frage, ob es besser ist, in einen Neubau zu investieren oder eine Bestandsimmobilie zu erwerben. Beides bringt Vor- und Nachteile mit sich.

Mehr Entscheidungsmöglichkeiten, höhere Kosten

Im Gegensatz zu einer Bestandsimmobilie ist ein Neubau in der Regel wesentlich teurer. Auf der anderen Seite haben Sie als Eigentümer die Möglichkeit, Ihre Wünsche mit einfließen zu lassen. Sie können selbst über den Grundriss, die verwendeten Materialien oder das verbaute Energiesystem entscheiden und sparen sich die teure Nachrüstung. Weiterhin ist es fast nur bei einem Neubau möglich, für die Zukunft zu planen und zum Beispiel das Thema Alter und Barrierefreiheit mit einzubeziehen. Darüber hinaus können Sie sich weitestgehend sicher sein, dass in den kommenden 10 bis 20 Jahren keine Unsummen an Reparaturkosten auf Sie zukommen. Andererseits stellt sich die Frage, ob diese Überlegungen bei einer Ferienimmobilie von tragender Bedeutung sind und sich für Sie finanziell lohnen.

Denn ein Neubau ist nicht nur in der Anschaffung wesentlich teurer; Sie zahlen bereist während der Bauzeit hohe Zinsen, ohne Einnahmen zu erwirtschaften. Außerdem müssen Sie als Bauherr den Bau begleiten und sich fast täglich mit den Handwerkern auseinandersetzen. Bei der Vermietung Ihrer Immobilie können Sie auf keinerlei Erfahrungswerte zurückgreifen: weder, wie hoch Ihre Betriebskosten ausfallen werden, noch was die Nachbarschaft betrifft.

Doch die wichtigste Überlegung, die sich stellt, ist der im Vergleich zur Bestandsimmobilie massive Wertverfall, den ein Neubau einbüßt. Nach Erstbezug ist ein Neubau kein Neubau mehr und verliert nach nur einem Jahr etwa 19 % seines Wertes im Vergleich zum Bundesdurchschnitt. Ein Neubau, in den Sie heute investieren, hat in circa 10 Jahren also einen ähnlichen Wert, wie ein Objekt, dass heute bereits als 10 Jahre alte Bestandsimmobilie auf dem Markt ist. Der Wertverlust einer Immobilie ist in etwa mit einem Neuwagen zu vergleichen: Schon nach einem Jahr ist sein Wert um ein Vielfaches gesunken.

Risiken einer Bestandsimmobilie

Eine Bestandsimmobilie hingegen ist in der Anschaffung wesentlich günstiger, bringt allerdings auch einen geringeren Wert mit. Dieser bleibt jedoch in den kommenden 10 bis 20 Jahren weitestgehend erhalten, sofern das Objekt entsprechend gepflegt wird. Der tatsächliche Wert einer Bestandsimmobilie bleibt also über einen längeren Zeitraum stabil.

Andererseits wissen Sie nicht, welche Mängel bei einer Bestandsimmobilie auftreten können. Das Heizungssystem macht schlapp, die Rohre haben ein Leck oder das Dach muss neu isoliert werden. Bevor Sie sich für eine Bestandsimmobilie entscheiden, kalkulieren Sie also die möglichen Risiken mit ein und legen Sie sich ein finanzielles Polster für den Ernstfall zurück.

Außerdem sollten Sie sich vorab gründlich informieren, dass im Grundbuch alle wichtigen Lasten eingetragen sind. Dazu zählen unter anderem das Wegerecht der Nachbarn und die Eintragung des Nießbrauchrechts ins Grundbuch. Der Nießbrauch entscheidet darüber, in wieweit Sie über ihre erworbene Immobilie frei verfügen können. Es stellt ein unverbindliches und unveräußerliches Recht dar, welches den Nießbrauchern (berechtigten und im Grundbuch eingetragenen Personen) erlaubt, sämtliche Nutzungen aus einer Immobilie zu ziehen.  

Weiterhin ist es wichtig, für eine eventuelle Anpassung Ihrer Immobilie alle baurechtlichen Auflagen bereits vor dem Kauf zu klären, um spätere Aus- oder Umbaumaßnahmen problemlos durchführen zu können.

Sollte das Objekt Bestandteil einer Eigentümergemeinschaft sein, ist es auch da wichtig, sich im Vorfeld mit den Regelungen vertraut zu machen. Oft erwartet die Eigentümergemeinschaft den Vorweis von Rücklagen beim Wohnungskauf, um sicherzugehen, dass eventuelle Maßnahmen, die den gesamten Wohnkomplex betreffen, problemlos durchgeführt werden können.

Eine Frage der Rendite

Eine weitere Überlegung bei der Kaufentscheidung sollte sein, wie viel Eigenkapital Sie in ihre Immobilie stecken möchten. Um einen Neubau schnell in eine gewinnbringende Investition zu verwandeln, sollte der Anteil des Eigenkapitals möglichst hoch sein. Der Grund hierfür liegt in der geringeren Mietrendite, die ein Neubau aufgrund seiner hohen Anschaffungskosten mitbringt. Zwar sind die Einnahmen von Gebrauchtimmobilien auf den ersten Blick geringer, doch diese gleichen sich durch den niedrigeren Kaufpreis wieder aus.

Die Ferienwohnung in der Bestandsimmobilie

Um bei einer Ferienimmobilie die kalkulierte Rendite allerdings tatsächlich zu erzielen, ist es wichtig, dass das Objekt marktgängig ist. Dazu zählen vor allem die Lage, die Infrastruktur sowie die Ausstattung.

Achten Sie also beim Kauf darauf, dass Ihr Mietobjekt gut zugänglich ist und für den Urlauber angenehme Extras mitbringt. Folgende Fragen können Sie bei der Überlegung unterstützen, in eine Bestandsimmobile zu investieren:

• Wie ist die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz?
• Sind Parkplätze vor dem Haus vorhanden?
• Wo sind die nächsten Einkaufsmöglichkeiten?
• Wie ist die nah gelegene Umgebung?
• Gibt es einen Balkon oder eine Terrasse?
• Wie weit ist es bis zum Meer/Wald/der nächsten Sehenswürdigkeit?

Bevor Sie nur des Geldes wegen einem günstigen Kauf zustimmen, fragen Sie sich selbst, ob Sie an diesem Ort Urlaub machen möchten.

Fazit: Es ist eine Frage der Priorität

Die Entscheidung, ob Sie selbst bauen oder in eine Bestandsimmobilie investieren sollten, hängt von Ihren Prioritäten ab. Falls Sie genaue Vorstellungen von Ihrer Immobilie haben oder Sie bereits jetzt für Ihr Alter vorsorgen möchten, ist es empfehlenswert in einen Neubau zu investieren, auch wenn die Kosten anfänglich höher liegen mögen und die Rendite dadurch niedriger ist. 

Sind Ihnen diese Überlegungen jedoch nicht wichtig und Sie möchten schnell und unkompliziert ein gewinnversprechendes Investment tätigen, greifen Sie zur Bestandsimmobilie. Hier ist der Anschaffungspreis in der Regel niedriger als beim Neubau und die zu erwartenden Mietrenditen höher, dafür haben Sie allerdings einen kleineren Entscheidungsspielraum, was den Bau selbst betrifft, und sollten auf mögliche Risiken achten.

Mehr zu den Unterschieden und jeweiligen Vorteilen, finden Sie in unseren Artikeln "Vorteile beim Kauf einer Neubauimmobilie" und "Vorteile beim Kauf einer Bestandsimmobilie"